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Acheter en viager : bonne ou mauvaise idée ?

Achetez en viager : bonne ou mauvaise idée ?   

 

Le viager a souvent mauvaise réputation. Pour les certains, il évoque la perspective d'un vendeur battant des records de longévité. Et pour d'autres, il s'agit d'un pari peu moral.... Et pourtant...

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La vente en viager est une vente comme une autre, qui entraîne un transfert de propriété immédiat. Sa spécificité réside dans des modalités de paiement particulières, qui doivent être détaillées dans l'avant-contrat et l'acte authentique. Dans la plupart des cas, le vendeur "créditrentier" perçoit un capital initial, le "bouquet", et une rente à vie versés par l'acheteur, le "débitrentier".

 

Le contrat de vente :

Les mondalités sont très souples et, en principe, librement fixées par les deux parties.

L'objet de la vente :

  • La vente porte le plus souvent sur un bien immobilier et le contrat est alors rédigé par un notaire. Elle peut aussi porter sur un capital ou un portefeuille.
  • Le vendeur se réserve souvent l'usufruit du bien. Il peut alors non seulement l'occuper lui-même mais aussi le mettre en location et percevoir des revenus. Il peut aussi, hypothèse plus fréquente, se réserver un simple droit d'usage et d'habitation, plus restreint que l'usufruit. Dans ce cas, il ne peut pas donner le bien en location et ne peut que l'utiliser pour ses besoins personnels et ceux de sa famille.
  • La vente peut également porter sur un bien libre de toute occupation, le créditrentier allant habiter ailleurs.

Le prix :

  • Le prix dépend non seulement de la valeur du bien mais aussi de l'âge du vendeur et des modalités de la vente (usufruit, droit d'usage ou viager libre). Plus les droits du vendeur restent important, moins élevé est le prix.

Les modalités de paiement :

  • Le contrat de vente peut aussi prévoir plusieurs créditrentiers, pour des montants de rente éventuellement différents. La rente est alors versée jusqu'au décès du dernier créditrentier, avec ou sans réduction de son montant. Le plus souvent, il s'agit de deux époux.
  • La vente peut prévoir le versement d'un bouquet, mais il n'est pas systématique.
  • Le contrat peut prévoir une clause résolutoire : en cas de non-paiement de la rente, le créditrentier peut faire annuler la vente et récupérer le bien, sans avoir à rembourser les versements déjà encaissés.
  • Le contrat peut aussi prévoir une clause de rachat. Au-délà d'un certain nombre d'annuités, le débitrentier à la possibilité de s'affranchir du paiement de la rente en versant un capital.
  • Certaines dispositions sont d'ordre légal et s'appliquent, même si elles ne sont pas prévues au contrat.
    • La rente doit être indexée.
    • La prescription est de 5 ans pour récupérer les rentes impayées.
    • Lorsque le débitrentier décède avant le créditrentier, la charge de la rente est transférée à ses héritiers. Mais certains contrats peuvent prévoir une assurance-décès qui prend en charge le versement de la rente.

La répartition des charges :

  • En principe, quand le vendeur se réserve un droit d'usufruit, le débitrentier prend en charge les "grosses réparations" définies par l'art. 606 du Code Civil. De même la taxe d'habitation est à la charge de l'occupant et la taxe foncière à la charge du propriétaire (le débitrentier). Mais les deux parties peuvent librement fixer la répartition des charges et réparations, qu'il s'agisse d'un usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation.
    • Les grosses réparations concernent "les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènements et de clôture.
    • Quand le viager est libre, l'acheteur à la libre disposition du bien et doit donc assurer toutes les charges et réparations.

 

La fiscalité :

Les droits d'enregistrement :

  • L'acheteur paie les droits de mutation classiques sur la totalité du prix, y compris le montant de la rente.

Les plus-values :

  • Comme il s'agit d'une mutation à titre onéreux, le vendeur paie l'impôt sur les plus-values dans les conditions de droit commun.

L'impôt sur le revenu :

  • La rente est imposable entre les mains du créditrentier, après un abattement qui dépend de son âge au moment du 1er versement de la rente. 

 

 

 

 

 

(source : service-public.fr)
 

L'annulation de la vente :

  • Le contrat est frappé de nullité si le vendeur décède dans les 20 jours d'une maladie dont il était atteint au moment de la signature de l'acte.
  • Les tribunaux peuvent également annuler le contrat, même si le décès a lieu plus de 20 jours après, quand il est prouvé que l'acheteur était informé de la disparition imminente du vendeur. Le viager suppose un "aléa".
  • La vente peut être également contestée quand le montant de la rente est fixé à un niveau dérisoire par rapport à la valeur du bien ou à ses revenus.

La vente aux parents :

  • Un propriétaire qui vend un bien à un enfant en s'en réservant l'usufruit reste finalement propriétaire de ce bien (art. 751 du Code Général des Impôts). Ce bien fera donc partie de sa succession à son décès. En revanche, il semble que cet article ne s'applique pas quand le vendeur se réserve simplement un droit d'usage et d'habitation.
  • La vente en viager à un autre membre de la famille pose moins de problèmes. Mais si les circonstances sont suspectes (rente non versée, etc.), le fisc pourra assimiler cette vente à une donation et les enfants pourront la contester si elle porte atteinte à leur part minimale d'héritage.

 

Exemple de calcul d’un viager occupé :

Pour un couple composé d’un homme de 73 ans et d’une femme de 71 ans, l’espérance de vie est estimée de 21,2 ans. Si on cherche à calculer la rente viagère pour une maison d'un valeur de 200.000 euros, nous effectuons les calculs suivants selon le type de viager :

Pour un vrai viager (rente sans bouquet) :

Nue-propriété : 200.000 € x 42,9% (N-P) = 85.800 €
Bouquet : 85.800 € – 0 € = 85800 €
Rente annuelle : 85.800 € x 6% (taux de rente) = 5.148 € / an

La rente viagère sera donc de 5.148 € par an.

Ainsi, si le viager dure 21,2 années alors le cumul des arrérages sera de 109.137,60 € (hors indexation de la rente) pour un bien immobilier d’une valeur de départ estimée à 200.000 €. La valeur de la Nue-Propriété est de 42,9 % (valeur du barème Daubry).

 

Pour un viager classique (bouquet + rente) :

Avec l’hypothèse d’un bouquet de 50.000 €, on a le calcul suivant :

Nue-propriété : 200.000 € x 42,9% (N-P) = 85.800 €
Bouquet : 85.800 € – 50.000 € = 35.800 €
Rente annuelle : 35.800 € x 6% (taux de rente) = 2.148 € / an

La rente viagère sera de 2.148 € par an.

Ainsi, si le viager dure 21,2 années alors le cumul des arrérages sera de 45.537,60 € (toujours hors indexation de la rente). Soit un cumul bouquet + rente de 95.537,60 € pour un bien immobilier d’une valeur de départ estimée à 200.000 €.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour acheter un bien immobilier en viager pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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