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Acheter en viager : faîtes les bons calculs !

Achetez en viager : faîtes les bons calculs !   

 

Que vous soyez vendeur ou acquéreur, réfléchissez bien à votre projet !

Si vous êtes vendeur, souhaitez-vous continuer à vivre dans le logement ou simplement profiter de revenus complémentaires ?

Si vous êtes acquéreur, aimeriez-vous disposer du bien immédiatement pour l'habiter ou réaliser un investissement ?

En ce qui concerne le viager occupé, il constiste pour l'acquéreur (investisseur) à se constituer un patrimoine dans le temps et à prix réduit, tout en évitant les tracas locatifs, comme la vacance ou les impayés....

Pour votre projet d'investissement, je peux vous accompagner étape par étape pour faciliter l'acquisition et la gestion de votre logement. Contactez-moi ICI

 

Ainsi, le bien étant occupé, le débitrentier (acquéreur) profite d'une décote sur le prix du logement. Celle-ci se calcule à partir de la valeur vénale du bien, de l'espérance de vie du vendeur et du montant du loyer qui serait normalement dû par le créditrentier (vendeur) s'il louait le bien. 

 

Par exemple, pour une maison de 400.000 € détenu par une personne âgée de 70 ans et un loyer théorique de 1.248 € par mois, la décote ressortirait à 224.600 €. Nous multiplions le loyer annuel par l'espérance de vie, de 15 ans pour un homme de 70 ans. Le bien se vendrait donc à 175.400 €. (Les chiffres sont arrondis)

 

Cette somme se décompose ensuite entre le bouquet, entre 20 et 30 % de la valeur vénale, et la rente. Je précise que le versement d'un bouquet n'est pas obligatoire.

Dans notre exemple, il ressort à 100.000 € et la rente à 650 € par mois, soit 7.800 € par an.

Des situations différentes selon le viager choisi :

Pour calculer la rente, il faut soustraire le montant du bouquet à la valeur du bien décoté (75.400 €), puis appliquer le coefficient diviseur (9.667 pour une personne de 70 ans).

A l'inverse, si le débitrentier veut profiter immédiatement du bien pour y vivre ou le louer, mieux vaut opter pour le viager libre. Dans ce cas, s'il met tout de suite le bien en location, les loyers perçus peuvent financer le versement de la rente au créditrentier.

Mais, en réalité, ce marché s'adresse principalement à des particuliers n'ayant pas le profil type de l'emprunteur (pas de CDI, pas de revenus réguliers, pas d'apport personnel) et qui souhaitent accéder à la propriété. L'acquéreur peut donc prétendre à un logement plus facilement qu'avec un achat classique.

Attention tout de même, il ne profite plus d'une décote sur le prix, le bien n'étant pas occupé. La rente et le bouquet sont donc plus élevés.

Quand aux vendeurs, ils optent souvent pour le viager libre lors de leur départ en maison de retraite. La rente perçue leur permet d'y financer leur séjour. 

Les 2 parties peuvent aussi opter pour le viager sans rente (100 % bouquet). Il s'agit là d'acheter (ou de vendre) la nue-propriété. Dans ce cas, le créditrentier conserve l'usufruit et peut continuer à vivre dans le logement. Il peut aussi le louer, seulement en saisonnier s'il se situe en zone touristique ou en meublé ailleurs. Dans ce cas, le bouquet est logiquement plus élévé qu'en viager libre ou occupé.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour acheter un bien immobilier en viager pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

Le marché d'aujourd'hui regorge de nombreuses opportunités pour l'investisseur avisé. Je vous propose de vous accompagner dans votre planification financière. Mes formations vous présenteront des stratégies éprouvées qui peuvent vous aider à démarrer votre carrière d’investisseur prospère.

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

JEREMY MATRAS


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