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Comment faire un état des lieux ?

Comment faire un état des lieux ?   

 

Dans le cadre de la signature d'un bail, l'état des lieux revêt une importance particulière. C'est en comparant ceux effectués à l'entrée dans les lieux et à la fin de la location que le propriétaire pourra éventuellement garder tout ou partie du dépôt de garantie.

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Si l'état des lieux n'a pas été effectué, le locataire est censé avoir reçu les lieux en bon état... et devra donc les restituer comme tels. La meilleure protection reste donc de rédiger un état des lieux à l'entrée.

 

L'état des lieux à l'entrée :

Après signature du bail, le propriétaire ou son représentant remet les clés au locataire. C'est à ce moment que les deux parties établissent ensemble l'état des lieux d'entrée. Ce document, capital pour le locataire et le propriétaire, décrit précisément l'état dans lequel se trouve le logement lors de son occupation.

L'état des lieux est généralement dressé sur un formulaire type, mais il peut également être rédigé sur papier libre. Il est établi en autant d'exemplaires qu'il y a de locataires, plus un pour le propriétaire, et doit être signé par toutes les parties au contrat de bail.

Le locataire peut également demander un état des lieux du chauffage au début de l'hiver, s'il a pris possession du logement à une période où il n'était pas en fonction.

 

Son contenu :

Plus un état des lieux est précis, plus il sera facile de s'y référer en cas de problème entre le locataire et le propriétaire. C'est pourquoi, il est préférable de se servir d'un modèle pré-imprimé et de le remplir en prenant son temps, même si la tâche peut sembler fastidieuse.

L'état des lieux indique l'identité de chaque partie et la désignation du bien loué. Il détaille ensuite pièce par pièce, les éléments d'équipements existants (chaudière, plaques électriques, réfrigérateur, climatisation, volets électriques...), ainsi que leur état de fonctionnement. Il mentionne aussi l'état des revêtements (peintures, carrelage, parquet, moquettes, linoléum).

A chaque anomalie constatée, il est important de ne pas se contenter d'une mention laconique du type "état moyen", mais de préciser la nature du désordre, par exemple : "robinet qui goutte", "fissure de la peinture", "éclats sur le carrelage", etc. Mieux vaut trop en mettre que pas assez et l'impatience de l'autre partie ne doit pas vous en empêcher.

Le locataire peut éventuellement émettre des réserves sur l'état des lieux - en l'absence de branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité, par exemple - ou signaler au propriétaire, quelques jours après, par lettre recommandée avec accusé de réception, un défaut important non mentionné sur le document initial.

 

Combien coûte cette démarche ? 

L'état des lieux se fait généralement d'un commun accord entre le bailleur et le locataire et n'occasionne alors aucun frais. Si le propriétaire a confié la gestion de la location à un agent immobilier, il supporte seul le coût de l'état des lieux effectué pour son compte avec le locataire.

L'état des lieux peut également être dressé par un huissier de justice :

- soit à l'initiative d'une partie, alors même que l'autre partie était d'accord pour l'établir entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les frais restent à la charge de celui qui a mandaté l'huissier ;

- soit d'un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Dans ce cas, les frais sont partagés entre eux (les honoraires de l'huissier sont libres et varient suivant la taille du logement et sa localisation) ;

- soit à la demande d'une partie si l'autre refuse de dresser l'état des lieux. Dans ce cas, les frais sont fixés forfaitairement et partagés par moitié :

Il est important dans une telle situation d'adresser une lettre recommandée avec AR à la partie qui refuse de se présenter, afin de prouver sa défaillance et de pouvoir ensuite réclamer la moitié des frais d'huissier.

Modèle de lettre de convocation à un état des lieux :

[Vos Prénom et nom]

[Votre Adresse]

[Votre téléphone]

[Prénom et nom de l'autre partie]

[Adresse de l'autre partie]

  A [lieu], le [date]
Lettre recommandée avec AR  

Madame, Monsieur,

Nous avons signé un contrat de bail en date du [date], portant sur un bien situé [adresse]. Face à votre refus d'établir un état des lieux contradictoire, je vous informe que je suis contraint de faire appel à un huissier de justice pour dresser cet état.

Je vous rappelle à cet égard, qu'en conséquence, vous serez redevable de la moitié des frais occasionnés.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de ma considération.

  [Signature]

 

Une clause du bail qui imposerait au locataire de payer l'état des lieux, en dehors du cas où le recours à un huissier est indispensable, n'est pas valable. La commission des clauses abusives considère également comme illicite toute clause prévoyant le partage des frais relatifs à l'état des lieux, en dehors des cas prévus par la loi (recommandation n°2000-01 émise par la Commission des clauses abusives ; BOCCRF du 22 juin 2000).

 

L'état des lieux à la sortie :

A l'issue du bail, un état des lieux devra également être fait lors de la restitution des clés au propriétaire. Pour faciliter la comparaison entre les deux, le mieux est de le rédiger dans les mêmes termes que celui effectué lors de l'entrée.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, c'est au locataire d'apporter, lors de l'état des lieux de sortie, la preuve du mauvais état initial, en fournissant des photographies et des témoignages. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il avait délivré un logement en bon état d'usage. Si un état des lieux de sortie n'est pas fait, le propriétaire devra prouver les dégradations éventuelles dont il veut obtenir réparation.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour effectuer un état des lieux pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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