Prospérité-Investissement.com

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?   

 

Les notions d'usufruit et de nue-propriété sont parfois mal connues. Voici ce que vous devez savoir sur le démembrement de propriété, que ce soit une maison, un terrain, un appartement ou un immeuble.

Ces éléments vous seront très utiles en cas de successions, de donations ou de stratégies patrimoniales. 

Pour votre projet d'investissement, je peux vous accompagner étape par étape pour faciliter l'acquisition et la gestion de votre logement. Contactez-moi ICI

 

Définition légale :

L'usufruit :

D'après le Code civil, "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue" (article 544).

Le même code prévoit aussi la possibilité de "démembrer" ce droit de propriété en définissant un autre droit, plus restreint : l'usufruit. Il s'agit, d'après l'article 578, du "droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance". Aucun article spécifique ne lui étant consacrée, la nue-propriété est donc définie a contrario : ce sont les droits qui demeurent entre les mains du propriétaire (le nu-propriétaire") quand une autre personne possède un droit d'usufruit.

Dans la pratique, l'usufruit d'un bien immobilier peut donc utiliser comme il l'entend le bien en question et en percevoir les revenus mais il ne peut pas le transmettre ou le vendre.

Il peut, en revanche, transmettre, céder ou donner en garantie son droit d'usufruit puisqu'il s'agit d'un droit réel, publié au Fichier des Hypothèques.

 

 

Le droit d'usage et d'habitation :

L'usufruit ne doit pas être confondu avec "le droit d'usage et d'habitation". Le titulaire d'un tel droit peut utiliser le bien pour lui ou sa famille mais ne peut pas le donner en location. Il ne peut pas non plus le faire occuper par des tiers, même à titre gratuit.

Bien qu'il s'agisse d'un droit réel immobilier, publié au Fichier des Hypothèques, le droit d'usage et d'habitation ne peut pas être cédé, transmis à titre gratuit (donation), ni même être donné en garantie. 

Il est généralement "viager", c'est-à-dire qu'il s'éteint au décès du titulaire. Mais rien n'empêche de prévoir une durée temporaire : le droit d'usage et d'habitation s'éteint alors au terme fixé, ou au décès du titulaire s'il est antérieur puisque ce droit ne peut pas être transmis.

S'il ne peut le vendre, ni le transmettre, le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation peut en revanche renoncer à ce droit, soit à titre gratuit, soit à titre onéreux.

 

L'indivision :

Le démembrement d'un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire ne doit pas non plus être confondu avec l'indivision. Dans ce dernier cas, les indivisaires sont en sorte "co-propriétaires" du bien en question. Ils bénéficient exactement des mêmes droits et sont soumis aux mêmes devoirs en matière de gestion, d'administration, de fiscalité, etc...

 

 

L'origine du démembrement :

Successions :

Le démembrement de propriété trouve souvent son origine dans une succession, préparée ou non.

En l'absence de dispositions testamentaires ou de donations antérieures, le conjoint survivant recueille automatiquement un usufruit sur une partie du patrimoine du défunt : il a le choix entre les 2 options suivantes :

  • Usufruit de la totalité de la succession
  • Pleine propriété du quart de la succession

Le règlement de la succession est différent selon que les parents du défunt sont vivants ou décédés  :

Succession d'un défunt marié sans enfant

Parents vivants

Héritage des parents

Héritage de l'époux

2

La moitié de la succession

La moitié de la succession

1

1/4 de la succession

3/4 de la succession

Aucun

Rien

Toute la succession

 

A condition de respecter les parts minimales que doivent recevoir les héritiers réservataires (enfants ou à défaut ascendants), on peut aussi léguer par testament l'usufruit (ou la nue-propriété) d'un ou plusieurs bien à la personne de son choix. Dans les couples, le conjoint survivant peut ainsi recueillir une nue-propriété sur la totalité des biens du défunt. 

 

Donation :

Sous la même condition de respecter les parts des héritiers réservataires, il est aussi possible de transmettre à titre gratuit la nue-propriété ou l'usufruit d'un ou plusieurs biens aux personnes de son choix. Le plus souvent, les parents donnent ainsi la nue-propriété d'une partie de leur patrimoine à leurs enfants afin de pouvoir continuer à occuper les biens ou à en percevoir les revenus.

 

Cessions :

Mais il est tout aussi possible de vendre ou d'acheter (ou d'apporter en société) un droit d'usufruit ou une nue-propriété. Certains montages patrimoniaux reposent même sur ce type de contrats. 

 

 

Durée :

Dans la plupart des cas, le droit d'usufruit est un droit viager, qui s'éteint au décès de son titulaire. En cas de vente ou de donation de ce droit, il s'éteindra au décès du titulaire initial. 

  • Exemple : M. Dupont, usufruitier, vend son droit à M. Martin. Il décède accidentellement 2 ans après. M. Martin a fait une mauvaise affaire puisque l'usufruit s'éteint automatiquement.

Mais il peut aussi être à durée temporaire.

  • Exemple de plus en plus fréquent : au lieu de lui verser une pension alimentaire, M. Dupont transmet à son fils l'usufruit d'un logement locatif pendant 5 ans. 

Il s'éteint alors au terme fixé par la convention (contrat, testament, etc..), quelle que soit la durée de vie des différentes parties en présence. Le décès de l'usufruitier temporaire ou du nue-propriétaire ne change rien à la durée du démembrement : les droits sont simplement transmis aux héritiers respectifs de chacun. 

  • Exemple : M. Dupont possède un usufruit de 10 ans mais décède 5 ans après le démembrement. L'usufruit est transmis à ses héritiers pour la durée restant à courir. 
  • Autre exemple : M. Martin, usufruitier, vend un droit d'usufruit temporaire sur 5 ans à M. Durand, mais il décède 2 ans après. M. Durand perd son usufruit.

 

 

Pluralité de titulaires :

Plusieurs personnes peuvent posséder en indivision un droit de propriété. C'est d'ailleurs souvent le cas quand, par exemple, le conjoint survivant recueille la succession du défunt en usufruit, les enfants devenant nu-propriétaires.

L'usufruit peut également être possédé par plusieurs personnes, le partage de l'usage et des fruits posant davantage de problèmes quand dans une indivision portant sur une nue-propriété. Dans cette hypthèse, l'usufruit s'éteint au décès du dernier des titulaires.

Mais nous pouvons aussi prévoir une "réversion" d'usufruit, qui est donc attribué à 2 titulaires successifs. Au décès du premier titulaire, l'usufruit est transmis à son successeur. La plupart du temps, cette clause de réversion est stipulée dans les donations aux enfants : M. Dupont donne le logement familial à son fils en s'en réservant l'usufruit, cet usufruit étant transmis à son conjoint à son décès. 

 

 

Les pouvoirs respectifs :

L'usufruitier dispose des pouvoirs d'administration et de gestion du bien, à charge pour lui de conserver la substance du bien et, donc de garantir le bon état d'usage et d'entretien. En revanche, il ne peut accomplir seul certains actes jugés importants. Le Code civil a ainsi prévu des dispositions particulières dans plusieurs domaines.

Les baux :

L'usufruit peut consentir seul des baux d'habitation inférieurs à 9 ans. En revanche, l'accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux commerciaux ou les baux ruraux. Si l'usufruitier outrepasse ses droits en ne respectant ces dispositions, le nu-propriétaire peut demander en justice l'annulation des contrats en question.

  • Dans certains cas, quand le nu-propriétaire manifeste une opposition systématique qui finit par restreindre les droits de l'usufruitier, ce dernier peut demander à la justice l'autorisation de conclure les actes en question.
  • Par convention, les deux parties peuvent aussi prévoir une répartition différente de pouvoirs de chacun afin de restreindre ou d'étendre la liberté de gestion de l'usufruitier. 

 

La copropriété :

Sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, les droits de vote attachés à un lot démembré sont exercés par une seule et même personne : l'usufruitier, le nu-propriétaire ou un tiers.

  • En cas de différend entre les deux parties, le juge peut être amené à désigner ce représentant commun.
  • Même s'ils sont représentés par un mandataire commun, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent assister tous les deux à l'assemblée. 

La convocation à l'assemblée et l'ordre du jour doivent être expédiés à la fois au nu-propriétaire et à l'usufruitier. 

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour démembrer un bien pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

Le marché d'aujourd'hui regorge de nombreuses opportunités pour l'investisseur avisé. Je vous propose de vous accompagner dans votre planification financière. Mes formations vous présenteront des stratégies éprouvées qui peuvent vous aider à démarrer votre carrière d’investisseur prospère.

Envie d'être prospère ? Apprenez comment en rejoignant notre communauté d'investisseurs prospères ici.

Pour en savoir plus sur ce sujet : Cliquez-ici !

A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

JEREMY MATRAS


Ces articles peuvent vous intéresser

6 types d'immobilier commercial

Voici 6 types d'immobilier commercial. Rappelez-vous la définition d'une propriété commerciale : Rappelons d’abord ce qui définit l’immobilier en tant q...

Lire la suite

Les différentes étapes d'un projet d'investissement immobilier 1/2

Les différentes étapes d'un projet d'investissement immobilier 1/2. Parce qu'un projet immobilier vous engage souvent pour de nombreuses années... Il faut bien ê...

Lire la suite

Comment choisir la meilleure méthode d'évaluation des actions ?

Comment choisir la meilleure méthode d'évaluation des actions ? Lors du choix de la méthode d'évaluation à utiliser pour évaluer une action ...

Lire la suite

Qu'est-ce qu'il faut pour vivre une vie motivée par l'action ?

Saviez-vous que les gens qui vivent une vie orientée vers l'action font les choses d'une manière différente ?  Contrairement aux gens "normaux", ils sont pa...

Lire la suite

Escroquerie #4 : Vivez en dessous de vos moyens !

Escroquerie #4 : Vivez en dessous de vos moyens ! C'est le quatrième article d'une série que je fais sur ce que j'appelle les "escroqueries", escroqueries que j'...

Lire la suite

12 idées d'investissement pour les terrains vacants

Voici 12 idées d'investissement pour les terrains vacants ! Louez-le à d'autres entreprises - La première option consiste simplement à louer le terrain à...

Lire la suite

Qu'est-ce que l'investissement immobilier Achat / Revente ?

Dans le secteur immobilier, vous avez peut-être entendu parler du terme «Achat / Revente immobilier». Beaucoup de ses partisans le vantent comme un excellent moyen de g&eac...

Lire la suite

La SCI : les avantages et les inconvénients

La SCI : les avantages et les inconvénients. Dans l'imaginaire de l'investisseurs, la société civile immobilière occupe une place privilégiée. Elle es...

Lire la suite

Escroquerie #5 : Économiser de l'argent

Escroquerie #5 : Économiser de l'argent ! C'est le cinquième article d'une série que j'appelle Escroquerie, dans lequel je souligne les arnaques que les riches uti...

Lire la suite

Immobilier locatif : les 9 villes où investir en 2020

Immobilier locatif : les 9 villes où investir en 2020 ! Le marché immobilier reste toujours aussi actif, surtout avec des taux de prêts immobiliers toujours aussi ba...

Lire la suite