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Immobilier locatif : Bien choisir son locataire !

Immobilier locatif : Bien choisir son locataire !   

 

Les candidats locataires font généralement l'objet d'une certaine sélection par les bailleurs. 

Bien choisir son locataire, c'est le premier souci de tout propriétaire-bailleur. Surtout dans la conjoncture actuelle : alors que le nombre des impayés augmente, il devient de plus en plus difficile de résilier un bail et d'effectuer une expulsion.

Il est tout à fait légitime que le bailleur s'informe des ressources du locataire et de leur régularité. C'est même leur intérêt commun dans la mesure où le locataire ne doit pas non plus "avoir les yeux plus gros que le ventre"... Ce dernier ne doit donc pas s'offusquer des renseignements et justificatifs demandés.

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Les ressources financières :

La plupart du temps, le propriétaire exige que le loyer représente entre 25% et 30% des ressources du candidat.

Pour les salariés, il suffit de demander les 3 derniers bulletins de payes et une attestation de l'employeur.

Pour les autres (artisans, commerçants, travailleurs indépendants, etc..), on ne peut que se fier à la dernière déclaration de revenus et/ou avis d'imposition, qui, dans certains cas, ne donne qu'une idée approximative des finances actuelles du candidat. On peut alors remonter un peu plus loin dans le temps pour évaluer la régularité des bénéfices.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier de tenir compte des éventuelles prestations perçues : allocations familiales, pensions alimentaires, mais aussi allocation-logement. Pour cette dernière aide, le bailleur a même intérêt à se renseigner avec l'intéressé sur ses droits.

Naturellement, les mêmes justificatifs doivent être fournis par la personne qui se porte caution.

 

Le profil du candidat :

Outre la solvabilité financière, il est également recommandé d'examiner le profil comportemental du candidat. Malheureusement, certains locataires sont aussi fortunés que mauvais payeurs...

Le propriétaire pourra donc demander, par exemple, les quittances des 3 dernières locations et les coordonnées du précédents propriétaires auprès de qui il pourra se renseigner : le candidat a-t-il payé régulièrement ses loyers ? A-t-il laissé le logement en bon état ? Si ce type de demande est présenté avec tact au candidat, il ne s'en formalisera pas.

Le comportement passé du candidat est aussi important que ses ressources actuelles car celles-ci peuvent parfaitement chuter brusquement en cours de bail (licenciement, invalidité, divorce, etc..) Et l'occupant, qui n'est de toute façon pas obligé de prévenir le propriétaire, aura droit au renouvellement du bail. Le paiement régulier des loyers dépendra alors du profil psychologique de l'occupant.

Mais il est en revanche strictement interdit, sous peine de poursuites pénales, de pratiquer une discrimination liée à la religion, la race, l'opinion politique, les moeurs ou le sexe du demandeur. Le propriétaire est libre de son choix mais celui-ci ne doit pas être motivé officiellement par ce type de critères.

Certains candidats peu scrupuleux n'hésitent pas à fournir de faux renseignements, voire de faux justificatifs : bulletins de salaire falsifiés, avis d'imposition fabriqués, etc. Il faut savoir que ce type de procédés est passible de sanctions pénales et surtout, que le propriétaire victime peut exiger en justice l'annulation du bail pour "dol". En d'autres termes, les tribunaux considèreront que le propriétaire n'auraient pas accepté le candidat s'il avait été informé des véritables ressources de l'intéressé.

Pour éviter ce type de risque, mieux vaut donc exiger l'original des documents en question et faire soi-même la photocopie...

Rappelons enfin que le professionnel qui gère le bien pour le compte du propriétaire doit effectuer la sélection avec les mêmes soins sous peine de voir sa responsabilité engagée en cas d'incident de paiement.

Les candidats de bonne foi doivent donc se montrer coopératifs et comprendre les raisons du propriétaire, surtout, s'il s'agit d'une personne privée. Et rien ne les empêche non plus de se renseigner aussi sur le "profil" de leur éventuel futur bailleur. A côté des mauvais locataires, il existe aussi de mauvais propriétaires qui peuvent rechigner, par exemple, à effectuer les réparations à leur charge...

 

Les précautions à prendre :

La loi de Modernisation Sociale du 17 janvier 2002 a renforcé les droits du locataire de locaux d'habitation ou à usage mixte. Le bailleur ne peut refuser la location à une personne en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales, son appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. Le locataire devra toutefois prouver qu'il est victime d'une telle discrimination.

Il est de même pour l'éventuelle caution : le bailleur ne peut pas refuser le cautionnement d'une personne au motif qu'elle n'est pas de nationalité française.

En outre, le bailleur ne peut demander, avant la conclusion du bail, une photocopie d'identité, une carte d'assuré social, une copie de relevé bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte. La communication de bulletins de salaire ou de contrat de travail reste toutefois autorisée. La loi reste en revanche muette sur la production de la carte d'identité, qui comporte une photo...

Attention toutefois à ne pas franchir certaines limites. La création d'une société civile ne doit pas être assimilé à une donation déguisée entre les conjoints concernés.

  • Les concubins :

Pour éviter de posséder des biens en indivision, avec les inconvénients classiques à la clé, les concubins peuvent avoir également intérêt, dès que les sommes en jeu sont importantes, à créer une société civile pour acheter certains biens, notamment immobilers.

Cet outil permet même une transmission astucieuse entre concubins et une protection efficace du survivant par démembrement croisé des parts.

Exemple :

M. Martin et Mlle Dupont peuvent constituer leur SCI en se répartissant l'usufruit et la nue-propriété des 100 parts.

Monsieur achète l'usufruit des parts N°1 à 50 et la nue-propriété des parts N°51 à 100. 

Mademoiselle achète l'usufruit des parts N°51 à 100 et la nue-propriété des parts N°1 à 50.

Si Monsieur décède, Mademoiselle récupérera la pleine propriété des parts N°1 à 50 (sans payer de droits de succcession) et conservera l'usufruit des parts N°51 à 100, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Monsieur. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu'à son décès. Et vice-versa, si Mademoiselle décède avant Monsieur.

Autre solution possible : l'insertion d'une clause d'agrément dans les statuts de la SCI. Au décès de l'un des concubins, ses héritiers ou légataires devront obtenir l'accord de l'associé survivant pour devenir associés de la SCI. Mais si ce dernier refuse, il devra naturellement racheter les parts en question.

 

Réduire les droits de donation :

En matière de donations, la société civile présente certains avantages incontestables.

  • Endettement :

Contrairement aux règles en vigueur pour les successions, les dettes liées à un bien ne peuvent pas être déduites de la valeur de ce bien pour le calcul des droits de donation. C'est là un des inconvénients des donations.

Si le bien est possédé par une société civile, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société.

Exemple :

M. Martin achète un immeuble de 2 M en empruntant 1 M. S'il le donne à ses enfants, les droits seront calculés sur 2 M. 

M. Dupont crée une SCI au capital de 1 M, qui emprunte 1 M pour acheter un immeuble de 2 M. Les parts valent donc schématiquement 1 M. C'est sur cette valeur que seront calculés les droits de donation si M. Dupont transmet ses parts. Sans compter la décote applicable par rapport à la détention en direct.

  • Abattement successifs :

On sait que les droits de donation en faveur des enfants, du conjoint, voire même des petits-enfants sont calculés sur la valeur du bien transmis, après application d'un abattement (100.000 € pour les enfants, 80.724 € pour le conjoint, 31.865 € pour les petits-enfants). Mais cet abattement n'est applicable qu'une fois tous les 15 ans.

En outre, comme le barème des droits est progressif, on a toujours intérêt à scinder en plusieurs fois la transmission d'un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses du barème.

Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches... D'où l'intérêt de la société civile, dont le capital, lui, est divisé en parts, qu'on peut donc transmettre progressivement.

Exemple :

M. Martin possède un patrimoine immobilier locatif de 500.000 €. Il peut en donner 10 % à chacun de ses enfants, et renouveler l'opération tous les 15 ans en franchise fiscale. Mais il se retrouve alors en indivision avec eux, avec les inconvénients inévitables en cas de différents. Si le patrimoine est possédé par une société civile, il donnera tous les 15 ans 10 % des parts et pourra conserver la libre gestion de l'ensemble en adaptant les statuts.

  • Décote :

Enfin, les parts d'une société civile peuvent faire l'objet d'une certaine décote (environ 10 %) par rapport à la valeur des biens qu'elle possède, au motif qu'il est beaucoup plus difficle de vendre ces parts que ces biens. D'où une diminution intéressante de l'assiette de calcul des droits.

 

Mieux gérer le patrimoine transmis :

Un des inconvénients des donations est que le donateur perd en général la pleine maîtrise du bien transmis. Cet inconvénient est d'autant plus sensible quand les bénéficiaires sont des enfants encore jeunes, voire mineurs. Comment conserver la gestion des biens transmis tout en les transmettant ?

Là encore, la société civile peut être une solution efficace. Exemple classique : les parents apportent un immeuble à une SCI, dont ils assurent la gérance avec des pouvoirs étendus, et transmettent tout ou partie des parts à leurs enfants, qui peuvent être progressivement associés à la gestion au fil des ans.

 

Alléger le paiement des droits de succession :

  • Différé de paiement :

Si un héritier reçoit des biens en nue-propriété, il peut demander à différer le paiement des droits de succession. Mais en cas de cession totale ou partielle de cette nue-propriété, les droits sont alors exigibles dans un délai de six mois à compter de cette cession.

En revanche, si l'héritier reçoit des parts de société civile en nue-propriété, les biens possédés par cette société peuvent être vendus, sans que soit remis en cause le différé de paiement. Ce n'est que lorsque les parts seront cédées que les droits deviendront exigibles.

  • Présomption de propriété :

Quand un bien est possédé en usufruit par le défunt et en nue-propriété par un héritier ou un légataire, le bien est supposé appartenir en pleine propriété au défunt et l'héritier ou légataire doit payer les droits de succession sur cette pleine propriété.

Mais cette présomption ne joue pas quand la nue-propriété a été acquise par une société civile, possédée elle-même par les héritiers.

 

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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