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La SCI : les avantages et les inconvénients

La SCI : les avantages et les inconvénients   

 

Dans l'imaginaire de l'investisseurs, la société civile immobilière occupe une place privilégiée. Elle est souvent parée de toutes les vertus, au point qu'elle semble un outil de gestion et d'investissement inévitable au-delà d'un certain niveau de patrimoine. La réalité est plus nuancée.

La SCI est en effet un instrument particulièrement utile et efficace dans certains cas. Mais dans d'autres situations, elle peut se révéler inadaptée, coûteuse, voire risquée. Comme toujours en matière patrimoniale, les outils utilisés ne sont pas plus ou moins performants. Tout dépend des besoins de l'utilisateur.

Sans entrer dans le détail du fonctionnement pratique de la SCI, voici ses principaux avantages et inconvénients.

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L'investissement :

Le premier avantage de la SCI tient à sa nature même : elle permet d'associer plusieurs personnes pour l'acquisition d'un bien immobilier. En matière d'investissement, c'est un atout non négligeable qui autorise une meilleure sélection des biens et une plus grande diversification du patrimoine locatif.

  • Exemple : M. Dupont veut acheter un grand appartement dans les beaux quartiers en raison des forts potentiels de plus-value. Mais la mise initiale est trop élevée. Une SCI constituée avec des partenaires permettra de rassembler les fonds nécessaires, sans être trop limité par la hauteur de l'investissement initial, et de diversifier les acquisitions. Alors qu'il n'aurait pu acheter seul qu'un unique logement locatif, M. Dupont pourra ainsi se retrouver "copropriétaire" d'un grand appartement de qualité, de plusieurs studios, de murs de boutiques, etc...

A l'inverse, ce partenariat exige naturellement une bonne entente entre les associés. La SCI est donc déconseillée aux investisseurs "solitaires" par tempérament...

Il n'existe que 2 façons de détenir un patrimoine immobilier en commun avec d'autres : la SCI et l'indivision. Celle-ci est souvent "subie" à la suite d'un mariage, d'un divorce ou d'une succession et comporte un inconvénient majeur : elle exige l'unanimité pour toutes les décisions et tout indivisaire peut provoquer la vente du bien si personne ne veut racheter sa part. (Les risques de l'indivision)

La SCI, au contraire, est une association volontaire, qui autorise une certaine souplesse dans la gestion puisque les statuts fixent librement les modalités de décisions. En outre, un associé partant ne pourra pas provoquer la vente du bien.

De même, la cession de parts d'une SCI est soumise à un formalisme beaucoup moins rigide que la transformation d'immeuble. Un simple acte sous seing privé suffit. A l'inverse, cette absence de formalisme constitue également un risque potentiel pour l'acquéreur, qui doit être particulièrement vigilant ou bien formé wink.

Autre inconvénient : le fonctionnement de la SCI est naturellement plus coûteux que celui de l'indivision. Il s'agit d'une véritable société qui doit respecter les exigences formelles légales (assemblées générales, bilans, etc..) sous peine d'être déclarée fictive par la loi. Dans la plupart des cas, sa création et son fonctionnement exigent même le recours à un professionnel pour éviter certains pièges juridiques ou fiscaux.

 

L'endettement :

De nombreux dirigeants d'entreprise créent une SCI pour acquérir les locaux d'exploitation, qui sont ensuite loués à l'entreprise en question. Cette technique est censée mettre le patrimoine immobilier à l'abri des éventuels créanciers, actuels et futurs, du dirigeant. Et rien n'empêche de l'utiliser dans le cadre d'une gestion purement privée. Il est indéniable qu'il est plus facile de saisir et de vendre un immeuble que de saisir et de vendre des parts sociales d'une société propriétaire d'un immeuble...

Mais cette technique possède ses limites. Rien n'empêche non plus les créanciers d'essayer de dénoncer le caractère fictif de la SCI ou de demander la nullité d'un apport d'immeuble si cet apport a été effectué après la naissance des dettes. Il est ainsi fréquent de voir une liquidation judiciaire étendue à une SCI quand les flux financier entre cette SCI et l'entreprise commerciale locataire sont jugés suspects.

 

L'impôt sur le revenu :

La SCI est une société "translucide". En matière d'impôt sur les revenus fonciers, l'associé est traité de la même façon que l'investisseur en direct. La seule différence est que le régime fiscal est appliqué sur sa quote-part de bénéfice et non sur la totalité des loyers perçus. Ce qui peut tout de même constituer un avantage dans certaines situations puisque les plafonds d'imputation des déficits fonciers au niveau du revenu personnel ne changent pas.

 

Les plus-values :

Là encore, la fiscalité est strictement identique. L'associé sera imposé en tenant compte du même coefficient d'érosion monétaire et des mêmes abattements.

A ceci près qu'en cas de cession des parts, la durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition ou de souscription des ces parts, sans tenir compte de la date d'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI.

  • Exemple : M. Dupont crée une SCI en 2000 qui achète un immeuble en 2009. Il peut revendre ses parts en franchise fiscale en 2023. (2000 + 22 ans)

Inconvénients à noter : l'administration fiscale refuse pour l'instant à l'associé d'une SCI les exonérations en vigueur (première cession d'une résidence secondaire, vente de la résidence principale, etc...)

Mais les tribunaux ont plusieurs fois condamné cette position du fisc. Il s'agit donc là d'un inconvénient relatif, qui pourra être levé par une action en justice.

Rappelons aussi que la plus-value sur cession de parts de SCI se calcule par rapport à la valeur nominale des parts lors de la souscription. Le capital initial de la SCI doit donc être aussi proche que possible de la valeur du patrimoine.

  • Exemple d'erreur à ne pas faire : M. Dupont crée une SCI au capital de 10.000 € qui finance par l'emprunt l'achat d'un immeuble pour 2 Millions d'euros. Après remboursement, la SCI vaut donc 2 Millions d'euros (abstraction faite de la revalorisation de l'immeuble). La plus-value en cas de cession de parts sera de 1.990.000 €... (2 Millions - 10.000 €)

 

Les donations :

En matière de donations, la SCI présente certains avantages incontestables.

Contrairement aux règles en vigueur pour les successions, les dettes liées à un bien ne peuvent pas être déduites de la valeur de ce bien pour le calcul des droits de donation. C'est là un des inconvénients des donations.

Si le bien est possédé par une SCI, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société.

  • Exemple : M. Dupont achète un immeuble de 2 Millions d'euros en empruntant 1 Million. S'il le donne à ses enfants, les droits seront calculés sur 2 Millions. M. Martin crée une SCI au capital de 1 Million, qui emprunte 1 Million pour acheter un immeuble de 2 Millions d'euros. Les parts valent donc schématiquement 1 Million. C'est sur cette valeur que seront calculés les droits de donation si M. Martin transmet ses parts. Sans compter la décote applicable par rapport à la détention en direct.

Autre avantage : la liquidité des parts de SCI permet de faire plus facilement des donations successives en faveur de ses enfants pour profiter plusieurs fois de l'abattement de 100.000 €.

  • Exemple : M. Dupont possède un patrimoine immobilier locatif de 1.000.000 €. Il peut en donner 10 % à chacun de ses enfants, et renouveler l'opération tous les 15 ans en franchise fiscale. Mais il se retrouve alors en indivision avec eux, avec les inconvénients inévitables en cas de différends. Si le patrimoine est possédé par une SCI, il donnera tous les 15 ans 10% des parts et pourra conserver la libre gestion de l'ensemble en adaptant les statuts.

 

Les successions :

La SCI possède également des atouts importants en matière de succession.

La décote est applicable comme pour les donations ou l'IFI. Ce qui réduit d'autant l'actif successoral taxable.

Une répartition astucieuse des parts permet également de mieux protéger l'avenir de son conjoint ou surtout concubin en cas de décès.

 

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour investir via une SCI pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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