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Le viager : solution d'avenir ?

Le viager : solution d'avenir ?   

 

Longtemps victime d'une image caricaturale, la vente en viager retrouve des adeptes. Son principal atout : offrir des revenus de complément à la retraite et un investissement possible sans passer par une banque. Mais la formule n'est pas sans risque.

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Vendre son logement, moyennant une coquette somme d'argent agrémentée d'une rente jusqu'à la fin de ses jours, voilà ce que vous promet le viager. C'est une solution intéressante pour les séniors propriétaires de leur résidence et disposant d'une petite retraite.

 

Une nouvelle forme de solidarité familiale :

Pourtant, le nombre de transactions en viager reste confidentiel : de 3.000 à 5.000 ventes par an, selon l'INSEE ou les notaires, plus proche de 8.000 selon les experts en gestion de patrimoniales. Un niveau en tout cas inférieur à 1% des ventes immobilières. Le contexte actuel pourrait remettre la formule au goût du jour. L'augmentation continue de l'espérance de vie, le taux important de personnes agées propriétaires de leur logement (73 % entre 60 et 74 ans) et la part que les plus de 65 ans sont appelés à représenter dans la France de demain peuvent faire du viager une solution d'avenir. Sans compter la baisse annoncée du niveau des retraites. De quoi réformer l'image d'un dispositif perçu comme égoïste de la part du vendeur qui chercherait à améliorer son quotidien au détriment de ses héritiers. Car si le viager représente une solution idéale pour les personnes sans descendance, il s'adapte aussi à la nouvelle solidarité familiale née de l'allogement de la durée de la vie. Les enfants veulent assurer une vie décente à leurs parents, les parents ne veulent pas risquer d'imposer à leurs enfants le financement d'une future dépendance. Le viager peut préserver l'intérêt de chacun, surtout quand il s'assortit d'un paiement comptant conséquent : la somme peut être transmise aux héritiers par le biais d'une assurance-vie en leur nom ou d'une donation, une sorte d'avance sur héritage faiblement fiscalisée.

 

Un prix fixé selon la longévité du vendeur :

Reste à apporter le plus grand soin au montage du dispositif qui, comme toute vente immobilière, doit être concrétisé par un acte authentique rédigé par un notaire. Simple dans son principe, le viager est un contrat dont les dispositions sont librement décidées entre vendeur et acquéreur. Mais son montage, qui comporte des options multiples, se base sur des calculs complexes et engage le signataire pour le reste de son existence. Il s'agit de faire coïncider l'intérêt du vendeur et celui de l'acheteur, afin qu'aucun des deux ne soit floué. Raison de plus pour se faire conseiller par un expert.

Dans cette opération, l'acheteur (aussi nommé débirentier) verse une partie du prix sous forme de rente jusqu'au décès du vendeur (ou crédirentier). Autrement dit, le prix total du bien immobilier dépend de la longévité du vendeur. Cette incertitude explique que la section du Code civil qui décrit le dispositif (articles 1968 à 1983) figure dans la rubrique "contrats aléatoires" après les "jeux et paris" ! L'existence de cet aléa est une condition fondamentale. Pour éliminer les faux viagers, la vente est d'ailleurs annulée si le vendeur décède d'une maladie dont il était déjà atteint dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat, ou même s'il décède après 20 jours d'une maladie grave dont l'acheteur avait eu connaissance.

 

Plus le bouquet est faible, plus la rente est importante ? 

Le contrat est basé sur la valeur de marché du logement, estimée au jour de la vente. Ce prix est en général dévisé en 2 parties : un versement comptant, appelé le bouquet, et le solde qui prend la forme d'une rente mensuelle ou trimestrielle. Il est à noter que l'on peut aussi prévoir une vente uniquement payée en rente, sans bouquet. 

Le cas le plus classique et le plus intéressant pour le vendeur consiste à demander un bouquet relativement modeste qui ne dépasse pas le tiers ou le quart de la valeur totale. Au-delà, on trouve difficilement des acheteurs. En revanche, la rente sera plus élevée, ce qui garantit des revenus conséquents. Mais il faut aussi tenir compte de l'offre et de la demande. Les vendeurs, souvent trop exigeants sur les montants qu'ils espèrent, sont parfois obligés de revoir leurs prétentions à la baisse faute d'acquéreur.

La rente est fixée de manière à ce que, en l'additionnant au bouquet, l'acheteur ait payé intégralement le prix normal du logement (revalorisé d'un taux d'intérêt correspondant à la rentabilité de l'investissement) lorsque le vendeur atteint le terme de son espérance de vie. Outre l'estimation de cette espérance de vie, le calcul fait entrer en jeu 2 paramètres majeurs.

Viager libre ou occupé : le logement peut être vendu selon la formule du "viager libre", le vendeur n'occupant pas les lieux et l'acquéreur en disposant immédiatement. L'ensemble bouquet plus rente correspondra alors à la valeur réelle du logement.

En revanche, le "viager occupé" qui représente 90 % des contrats, prévoit que le vendeur conserve le droit d'habiter le logement et, éventuellement de le louer s'il opte pour un viager occupé avec réserve d'usufruit. Dans ce cas, la rente sera calculée sur la valeur du logement minorée d'un "coefficient d'occupation". La décote, qui prend en compte l'âge du vendeur et/ou le prix des loyers constatés dans le secteur, peut aller jusqu'à 50 % de la valeur vénale suivant le mode de calcul.

Un ou deux bénéficiaires : Le viager peut être conclu sur une seule tête, en prenant en compte l'espérance de vie du bénéficiaire, ou sur deux têtes, pour protéger le conjoint ou concubin du crédirentier. Dans ce cas, l'espérance de vie qui sert de base de calcul de la rente est souvent celle de la personne la plus jeune et la rente est versée jusqu'au décès du dernier survivant.

Il existe alors 2 manières de procéder : soit on choisit une rente réductible, ce qui revient à diviser la somme par 2 et à verser 2 demi-rentes distinctes au crédirentier et à son conjoint ou concubin, le survivant conservant sa demi-rente au premier décès. Soit on choisit une rente résersible qui sera versée intégralement au survivant jusqu'à son décès. 

 

Une rente revalorisée et faiblement imposée :

Si la vente en viager induit que le crédirentier se défasse de la propriété de son bien, l'opération est sécurisée par un certain nombre de dispositifs afin qu'il ne soit pas pénalisé par cet abandon.

Le revenu indexé : 

Premier garde-fou, la rente est toujours indexée en fonction d'un barème choisi lors de la conclusion du viager (indice des prix, IRL...). En cas de désaccord sur le choix de cet indice, on applique le barème établi chaque année par la loi de finances. Par ailleurs, les contrats prévoient le plus souvent une majoration de la rente en cas de dépendance.

Une rente peu imposée : 

Le viager bénéficie également d'une fiscalité très favorable. Outre que le bouquet n'est pas imposable, la rente ne supporte l'impôt sur le revenu que sur une partie de son montant, en fonction de l'âge du crédirentier lors du premier versement (ou l'âge de l'aîné s'il s'agit d'un couple). Le montant imposable s'établit à 70 % de la rente s'il a moins de 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et 30 % à 70 ans et plus.

Des impôts locaux diminués :

Les impôts locaux dus par le crédirentier diminuent. En cas de viager libre, ils sont entièrement à la charge de l'acheteur. En cas de viager occupé, le vendeur ne règle plus que  la taxe d'habitation, tandis que la taxe foncière est acquittée par l'acheteur.

Des charges à répartir précisément : 

Les charges du logement sont entièrement supportées par l'acheteur dans le viager libre, librement réparties dans le viager occupé, ou ventilées entre les deux parties dans le viager occupé avec réserve d'usufruit (gros travaux pour l'acheteur, frais d'entretien pour le vendeur). Dans tous les cas, il faut indiquer précisément la ventilation dans le contrat. A défaut, la répartition des dépenses crée une source de litiges sans fin.

 

Un risque d'impayé prévu dans le contrat :

Le vendeur est en principe protégé contre un défaut de versement de la rente. La défaillance de l'acheteur reste heureusement rare, mais les contrats prévoient 2 solutions lorsque les moyens classiques de recouvrement sont restés lettre morte. Soit une clause dite du "privilège du vendeur" qui permet de faire vendre le bien aux enchères et de se payer sur le prix obtenu ; soit une "clause résolutoire" qui revient à annuler purement et simplement la vente.

Dans ce dernier cas, la demande doit être déposée par un avocat auprès du tribunal de grande instance. Le crédirentier récupère alors pleine propriété du bien et se voit généralement accorder le droit de conserver le bouquet et les rentes déjà versées.

Cette clause étant immédiatement exécutoire, l'annulation de la vente peut être prononcée dans 2 à 3 mois. Mais le délai peut s'allonger lorsque le vendeur est un commerçant ou une profession libérale qui fait l'objet d'une procédure de faillite. 

Dans ce cas, le privilège du vendeur ou la clause résolutoire ne pourront être activés qu'à l'issue de la liquidation, qui peut prendre plusieurs années.

Pour se prémunir contre ces aléas, les vendeurs peuvent souscrire une assurance spécifique, garantissant le versement de la rente en cas d'impayé, la prise en charge de la procédure de recouvrement et une indemnisation en cas de résiliation du contrat de vente.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour effectuer un achat ou une vente en viager pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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