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L'investissement immobilier à petits prix

L'investissement immobilier à petits prix   

 

Bonne nouvelle ! Avec un petit budget, à partir de 10.000 € environ, vous pouvez acheter un parking, une chambre de service ou un studio. Evidemment, les prix fluctuant beaucoup selon les villes, les quartiers, les rues, voire les immeubles, vous ne réaliserez pas la même acquisition ici et là. 

Acheter un bien immobilier pour le louer et se créer un complément de revenus n'est pas réservé aux ménages aisés. Le marché offre aussi des opportunités aux investisseurs modestes.

Faisons l'état des lieux des différentes opportunités à saisir... 

Pour votre projet d'investissement, je peux vous accompagner étape par étape pour faciliter l'acquisition et la gestion de votre logement. Contactez-moi ICI

 

Evaluez le budget nécessaire :

Le parking constitue le bien le moins cher, partout en France, suivi de près par le box (ou garage), emplacement fermé avec une porte. Autre avantage, ces locaux ne nécessite pas de travaux, à la différence des logements. Combien coûtent-ils ? A partir de 7.000 € à Aubagne (Bouches-du-Rhône), de 10.000 € à 15.000 € à Bordeaux (Gironde),à l'intérieur du boulevard périphérique, de 15.000 € à 35.000 € à Lille (Nord), selon que l'on se trouve à Lille-Sud ou dans le vieux Lille, 20.000 € dans le centre de Nantes (Loire-Atlantique), ou encore 30.000 € dans le VIIIe arrondissement de Marseille (Bouches-du-Rhône).

Un budget plus élevé offre la possibilité d'acquérir une chambre de service dans les grandes villes. Ce marché étant confidentiel et très recherché par les investisseurs, le plus dur sera de débusquer la perle rare. Comptez 40.000 € à Nantes pour un bien de 13 à 15 m². En revanche, à Paris, le prix médian s'établit à 75.000 €. 

Le studio ou le petit 2 pièces dans l'ancien représente un autre investissement à miniprix. Par exemple, à Lyon, vous devrez débourser, pour un 20 m², entre 46.000 €, dans les quartiers les moins côtés (Gorge-de-Loups et Vaise dans les IXe arrondissement...) et 90.000 € dans les plus prestigieux (Les Brotteaux). A une trentaine de kilomètres, à Villefranche-sur-Saône, un studio de 27 m² vous coûtera environ 55.000 €.  

Prévoyez 60.000 € pour un 20 m² dans le sud de Lille, aux Moulins, mais 95.000 € dans l'hypercentre.

Enfin, en Ile-de-France, ne tirez pas trop vite de plans sur la comète : le prix médian d'une studette y est de 110.000 € et celui d'un studio de 156.000 €.

 

Sélectionnez le bien :

Votre projet consiste à acheter un parking ou un box pour le louer ? Le premier critère de choix doit rester l'emplacement, comme pour tout investissement locatif. Misez sur les quartiers en déficit de places de stationnement, comme, en général, les centres-villes.

Evitez, en revanche, les zones où de nombreux immeubles ont été construits après 1980 et qui sont donc obligatoirement pourvues en parking ou en boxes. Il est recommandé d'analyser le marché locatif au cas par cas. Puis d'attendre qu'une opportunité d'achat se présente, ce qui est rare en plein centre urbain, l'offre étant généralement inférieure à la demande.

Une fois un bien repéré, vérifiez la superficie du parking ou du box et sa facilité d'accès. La rampe de parking qui permet de passer d'un niveau à l'autre est-elle assez large ? Le garage n'est-il pas biscornu ou trop petit pour abriter une imposante voiture ? Faites le test avec votre voiture !

Si vous portez plutôt votre choix sur une chambre de service, renoncez aux combles aménagés dans l'urgence ! Assurez-vous qu'elle dispose d'une superficie lui permettant d'être louée selon les règles en vigueur :

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

  • une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
  • ou un volume habitable de 20 m³.
  • Et qu'elle soit pourvue de chauffage, d'eau chaude et d'un WC, à proximité s'il n'est pas à l'intérieur.

Privilégiez également les chambres accessibles par ascenseur, plus faciles à revendre. Pour un studio ou un 2 pièces, vérifiez l'existence d'une demande locative. Si une rénovation s'impose, n'oubliez pas d'inclure ces frais dans les dépenses à prévoir. Examinez les procès-verbaux des 2 dernières assemblées générales afin que l'investissement ne se transforme pas en gouffre financier.

Et tous les ans, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière : entre 10 et 15 % du loyer annuel environ.

 

Calculez le gain financier :

Quels revenus locatifs espérer ?

Un parking ou un box présentent une bonne rentabilité, de l'ordre de 6 à 8 % brut par an (montant du loyer annuel / prix du logement X 100). 

Une place se loue de 60 € à 90 € par mois à Bordeaux, de 80 à 120 € à Lille, de 130 à 230 € à Paris, par exemple.

Cet investissement est souple : la durée du bail est fixée librement, à partir d'un mois reconductible, ce qui permet au bailleur de récupérer son bien rapidement.

La rentabilité d'une chambre de service atteint entre 5 et 7 % brut par an. Le loyer mensuel oscille entre 200 et 250 € à Nantes et à partir de 350 € à Paris.

Attention, excellent nouvelle, depuis 2020, la "taxe Apparu" sur les loyers élevés des micro-logements est supprimée.

Les studios ou les 2 pièces bénéficient d'un rendement identique, car les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes. 

 

Déterminez le bénéfice :

Evidemment, l'intégralité des revenus locatifs ne tombe pas dans votre escarcelle. Pour calculer la rentabilité nette du bien, vous devrez soustraire les charges de copropriété établies selon la règle des tantièmes. Généralement faibles, voire insignifiantes pour un parking ou un box, elles pèsent davantage en cas de location d'un logement.

En matière fiscale, en plus de la taxe foncière qui varie d'une commune à l'autre, vous devrez régler l'impôt sur les revenus locatifs qui se déclarent en même temps que les revenus du travail. Si vos gains n'excèdent pas 15.000 € par an, ce qui est probable avec un parking ou une petite surface, vous pouvez choisir le régime du microfoncier, en bénéficiant d'un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, censé couvrir vos frais et charges. Au-delà de ce montant ou si vous avez des charges très importantes, c'est le régime du réel qui s'applique à vos revenus locatifs, déduction faite de vos charges (frais de gestion, travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt).

Enfin, vous n'échapperez pas aux contributions sociales (17,2 % des revenus locatifs nets en 2020) que vous devrez régler en fin de chaque année.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour investir dans un parking ou un garage pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

Le marché d'aujourd'hui regorge de nombreuses opportunités pour l'investisseur avisé. Je vous propose de vous accompagner dans votre planification financière. Mes formations vous présenteront des stratégies éprouvées qui peuvent vous aider à démarrer votre carrière d’investisseur prospère.

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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