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MERCI Monsieur HOLLANDE pour votre générosité à diminuer nos impôts !

Vous payez trop d’impôt ?

Pourtant Monsieur François HOLLANDE a déplafonné une « niche fiscale » !

En effet, depuis 2009, la réduction d'impôt "Malraux" était soumise au dispositif de plafonnement global des avantages fiscaux, c’est-à-dire l’abaissement du plafond des niches fiscales à 10 000 € par an, contre 18 000 € + 4 % du revenu imposable auparavant. Or avec la loi de finances pour 2013, notre cher Président de la République Mr François Hollande, a fait grand bruit en excluant la réduction d'impôt "Malraux" du mécanisme de plafonnement : il est désormais possible de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant s'élever jusqu'à 30 000 €. Ce qui vous permet d’investir ou réinvestir dans un bien de qualité grâce à vos impôts.

ALORS PROFITEZ-EN !!

Présentation de ce dispositif qui pourrait bien devenir très populaire.

 

  1. DEFINITION DE LA LOI MALRAUX

 

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration peuvent prétendre à la Loi Malraux.

Le principe :

Le dispositif Malraux s'adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des biens à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les opérations en loi Malraux 2014 sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

Pour bénéficier de ce bonus fiscal, vous devez respecter quelques conditions :

  • Le bâtiment doit obligatoirement être situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ou une Zone du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP) ;
  • le bien doit faire l'objet d'une restauration complète et pas d'une simple rénovation ;
  • les travaux sont toujours menés sous l'autorité de l'architecte des Bâtiments de France (ABF) ;
  • vous devez mettre les logements en location au minimum pendant neuf ans.

 

Si le montant à déduire dépasse les plafonds annuels, vous ne pouvez pas reporter l'excédent sur votre impôt des années suivantes. Le surplus est donc perdu.

Dès lors, vous pouvez déduire toute ou partie du prix des travaux directement de vos impôts.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2014 est plafonné à 100.000€ par an.

 

Contrairement au régime classique de la location nue, vous ne pouvez pas déduire de vos revenus locatifs les travaux pris en compte par la réduction Malraux. En revanche, les autres travaux et les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos revenus fonciers.

 

Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux

Elles proviennent du type de logement, de son adresse et de la nature des travaux. Vous devez également vous engager à louer les logements.

Le contribuable

L'avantage fiscal concerne les particuliers personnes physiques. Les sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent en bénéficier si les associés déclarent leurs loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Toutes les structures imposables à l'impôt sur les sociétés (IS) sont exclues du dispositif.

Les immeubles

Les biens doivent obligatoirement être soit classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, soit inscrits au patrimoine national : caractère historique ou artistique particulier ou immeuble labellisé par la fondation du patrimoine, soit situés dans un secteur sauvegardé, ou dans une Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP). Ces secteurs sont dans l'immense majorité des cas situés dans les centres-villes historiques.

Avec la Loi Malraux, les immeubles sont obligatoirement destinés à l'habitation.

Les travaux

Ils doivent toujours faire l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet. Le bien doit être restauré complètement, excluant une simple rénovation. Le dispositif Malraux touche les travaux de démolition, de toiture, ceux concernant les murs extérieurs, l'amélioration de l'habitat, l'entretien, ou encore ceux qui sont reconnus d'utilité publique. Les travaux d'agrandissement sont exclus des modalités.

Les travaux doivent être effectués dans les trois ans qui suivent la date de délivrance du permis de construire ou l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable.

Ils doivent être suivis par l'architecte des Bâtiments de France (ABF). Ce dernier veille au bon déroulement du chantier et au respect des règles tenant à la préservation du patrimoine.

Pour respecter le cadre de la loi, vous devez demander une déclaration d’utilité publique (DUP), sauf si la commune a approuvé un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) où est situé l’immeuble.

L'engagement de location

Pour profiter de la défiscalisation Malraux, vous devez obligatoirement louer les logements vides pendant neuf ans continus, à usage de résidence principale du locataire. Vos locataires doivent être détachés de votre foyer fiscal. Vous ne pourrez donc pas louer à vos ascendants et descendants. Enfin, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

 

  1. AVANTAGES DE LA LOI MALRAUX

 

Grâce à ce dispositif, vous pourrez bénéficier de revenus réguliers sous forme de loyers, d’une réduction d'impôt au taux de 22 % ou 30 % du montant de certaines dépenses selon le secteur où se situe l'immeuble réhabilité, d’une réduction d'impôt exclue du plafonnement global des niches fiscales pour les dépenses payées ou les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013, d’une indexation des loyers (revenus croissants) et enfin une diversification patrimoniale.

 

L'article 73 de la loi de finances pour 2013 abaisse le plafonnement global des niches fiscales à 10.000 € à compter de l'imposition des revenus 2013. Cependant, la réduction d'impôt accordée par la loi Malraux en 2014 est exclue du champ du plafonnement. En revanche, les réductions accordées suite à une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux déposée avant le 1er janvier 2013, restent soumises au plafonnement de 2012 (18.000 € + 4 % du RNGI).

 

La loi Malraux présente donc une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs souhaitant utiliser le levier de la défiscalisation pour se constituer un patrimoine.

 

Le dispositif Malraux 2014 autorise une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
- 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé
- 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Exemples de déduction Malraux :

La réduction Malraux s'étale sur un délai de quatre ans maximum, le temps que les travaux de restauration soient réalisés. Elle peut être prolongée d'un an en cas de fouilles archéologiques.

  • Vous achetez un immeuble pour 50.000 € en secteur sauvegardé. Vous effectuez 100.000 € de travaux sur un an. Vous déduisez 30.000 € de vos impôts.
  • Toujours pour un immeuble de 50.000 €, vous réalisez 100.000 € de travaux sur deux ans. Chaque année, vous déduirez 15.000 € directement de vos impôts.

 

Ce dispositif constitue désormais un outil efficace pour réaliser des économies d'impôt substantielles tout en valorisant son patrimoine.

 

Les avantages octroyés par la loi Malraux sont nombreux et ont été encore élargis en 2014. Grâce aux dispositions légales du Malraux, l'investisseur jouit de :

 

  • Une réduction d'impôt de 30%
  • Une réduction hors plafonnement
  • Une défiscalisation immédiate
  • Un immobilier de prestige

 

 

 

  1. INCONVENIENTS DE LA LOI MALRAUX

 

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont limitée annuellement à hauteur de 100.000 € en 2014. L'investissement Malraux nécessite une certaine rigueur (autorisation de travaux,... plus complexe que le dispositif Robien Scellier).

L’investisseur doit détenir un certain montant d’épargne ou de trésorerie pour avancer les frais et remboursement d’échéance pendant toute la durée des travaux, car aucun revenu foncier n’est perçu pendant la durée des travaux. Dernier inconvénient : un engagement de location vide à titre de résidence principale pendant 9 ans.

 

 

Différences entre les Loi Malraux et Monuments Historiques :

 

Il existe plusieurs différences subtiles entre la loi Malraux et la loi sur les Monuments Historiques, les principales sont les suivantes :

  • la durée de détention du bien immobilier est de 15 ans pour la Loi Monuments Historiques (MH) contre 9 ans dans le cadre de la Loi Malraux ;
  • le dispositif MH permet la déduction des travaux de rénovation réalisés de son revenu imposable, sans aucune limite ni règle de plafonnement, alors que dans le cas de la Loi Malraux, les travaux ne s'abattent pas sur les revenus mais génèrent une réduction d'impôt ;
  • le calcul de la plus-value est égal au prix de cession moins le prix du foncier en Monuments Historiques (MH) alors qu'en Malraux, la plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession - (foncier + travaux) ;
  • pour la loi Monuments Historiques il n'existe pas d'engagement de location alors que la Loi Malraux impose une durée de location de 9 ans au minimum ;
  • enfin le démembrement du bien est possible en MH, tout comme la location à l'un de ses enfants. Ce n'est pas le cas en ce qui concerne la Loi Malraux.

 

Points communs MH / Loi Malraux :

 

Que ce soit pour la Loi Malraux ou la Loi Monuments Historiques, dans les deux cas :

  • la défiscalisation procurée à l'investisseur est forte : a minima de 30% du montant des travaux ;
  • la défiscalisation est immédiate, dès l'année de l'investissement et ce sur 2 ou 3 années en général ;
  • la défiscalisation porte sur un bien immobilier de prestige car protégé ;
  • l'acquisition en indivision ou via une SCI est parfaitement possible ;
  • enfin l'économie d'impôt est cumulable avec d'autres dispositifs : Duflot, Girardin,

 

Donc MERCI Monsieur HOLLANDE pour votre générosité !

Et Passez à l’action !

 

A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

JEREMY MATRAS

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