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Pour préparer votre Retraite : Jouez la sécurité et le revenu avec l'investissement immobilier !

Pour préparer votre Retraite : Jouez la sécurité et le revenu avec l'investissement immobilier !   

 

Pour s'assurer des revenus locatifs l'immobilier constitue un bon placement pour sa retraite. Un logement payé lors de l'arrivée à la retraite apporte un bouffée d'oxygène, même s'il faut acquitter la taxe foncière. L'achat plaisir se conjugue avec l'achat utile, encore plus quand on peut bénéficier de formules d'acquisition qui comportent des cadeaux fiscaux.

Pas besoin d'être un expert immobilier pour comprendre qu'une "carotte fiscale" ne suffit pas à faire un bon placement. La qualité intrinsèque de l'immeuble est déterminante.

Achetez un bon emplacement pour pérenniser le bien. Faîtes faire des simulations de prêts, car une bonne combinaison permet de gagner quelques milliers d'euros. Et ne vous endettez pas au maximum pour vivre normalement et faire face aux imprévus (seulement pour votre résidence principale ou secondaire).

Pour votre projet d'investissement, je peux vous accompagner étape par étape pour faciliter l'acquisition et la gestion de votre logement. Contactez-moi ICI

 

Investissement locatif, un complément de revenus :

Qu'il soit ou non propriétaire de sa résidence principale, un investisseur peut décider de réaliser un placement pierre avec pour objectif principal de se constituer des revenus complémentaires améliorant son trains de vie lors de la retraire. La palette des biens immobiliers est large : neuf ou ancien, collectif ou individuel, avec avantage fiscal ou non. Et les conseils en gestion de patrimoine nombreux.

Dans cette jungle de produits vantés par tous les conseillers en gestion de patrimoine et autres professionnels de l'immobilier, difficile de faire un choix. Néanmoins, pas besoin d'être expert en immobilier pour savoir qu'une "carotte fiscale" n'est pas une justification suffisante pour réaliser un bon placement sur le long erme. Les investisseurs dans le cadre des lois dites de "défiscalisation" peuvent en témoigner : l'optimisation fiscale, dans le neuf, induisait souvent l'achat de studios et de T2. Ce type d'appartements est aujourd'hui pléthorique sur le marché, très difficile à revendre et encore plus difficile à louer rentablement.

Heureusement, cette expérience a servi de leçon et les avantages fiscaux ne sont plus le principal critère d'acquisition. Sauf, peut-être dans le cas particulier d'optimisation fiscale, avec des montages spécifiques et pour des investisseurs fortement taxés.

 

L'ancien avec travaux : le bon filon

Investir dans un logement ancien nécessitant des travaux reste la recommandation la plus prodiguée par les professionnels du marché secondaire à des investisseurs soucieux d'échapper à toute contrainte et de dégager un rendement brut de l'ordre de 5 à 10 % selon la localisation. En se lançant sur ce terrain, le bailleur profite de prix de marché défiant toute concurrence : à moins de 2.000 €/m² dans quelques grandes capitales régionales, autour de 2.500 à 4.000 €/m² en région parisienne pour des logements en mauvais état.

Par ailleurs, du fait de la TVA (5,5 % ou 10 %), les travaux à réaliser peuvent s'envisager à plus grande échelle et dans certains cas être soit déductibles des revenus fonciers ou amortis sur plusieurs années. 

Par le jeu des travaux, il est alors facile d'arriver à un déficit entre le montant des recettes et celui des dépenses. Le déficit foncier ainsi créé et résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est alors déductible du revenu global dans la limite de 10.700 €.

La fraction du déficit foncier supérieure à ce plafond, sauf la quote-part relative aux intérêts d'emprunt, est reportable sur les loyers des 10 années suivantes.

Attention, tous les travaux ne pas déductibles : seuls ceux visant à réparer le bien, à l'entretenir ou à l'améliorer entrent en ligne de compte. En sont exclues les dépenses d'agrandissement, de construction ou de reconstruction susceptibles de modifier la structure du logement.

Enfin, ajoutons que la hausse de la valeur locative ne peut qu'améliorer le rendement de l'opération en la rendant au moins aussi attractive qu'un opération dans le neuf.

 

  • Faut-il prendre un gestionnaire ? Plus de 62 % du parc locatif privé est géré par les particuliers eux-mêmes au motif qu'un gestionnaire coûte cher. Un faux calcul dans la mesure où les honoraires de gestion (5 à 7 % hors TVA des revenus encaissés) sont déductibles des loyers. Pour ce prix, le gestionnaire s'occupe de la recherche des locataires, de l'encaissement et du reversement des loyers, de leur réactualisation en fonction de l'indice, de la répartition des charges et de la rédaction des déclarations fiscales. Dès lors, en cas de gestion de plusieurs biens, dont les loyers se perçoivent à des moments différents, dont les baux ne se renouvellent pas aux mêmes dates... le recours à un professionnel dégage le bailleur d'un certain nombre de soucis. Inutile pour autant de recourir au premier venu. Mieux vaut choisir un gestionnaire affilié à une chambre syndicale et disposant d'une garantie professionnelle de plus de 100.000 € lui permettant de discuter fermement des prix auprès des prestataires de services tels qu'ascensoristes, chauffagistes, plombiers, électriciens, entreprises de ravalement...  Par ailleurs, dans le cadre des investissements via des lois de "défiscalisation", la plupart des promoteurs ont mis au point des packages associant mandat de gestion, recherche de locataires, assistance juridique et même garantie de revente dans la limite d'un plafond en cas de moins-value. Des services qui se paient (environ 10% des loyers encaissés), mais dont le coût est totalement déductible du revenu foncier imposable.

 

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour investir en Immobilier pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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