Prospérité-Investissement.com

Quelle est la fiscalité des meublés ?

Quelle est la fiscalité des meublés ?   

 

La location meublée de logements comporte d'importants avantages fiscaux. Le point sur un régime intéressant pour l'investisseur.

Le statut du loueur en meublé professionnel est généralement considéré comme un véritable petit paradis fiscal. Une opinion renforcée par les conditions contraignantes exigées par le fisc. La conjoncture du marché immobilier et les améliorations apportées au statut du propriétaire-bailleur classique permettent aujourd'hui de nuancer ce jugement.

Pour votre projet d'investissement, je peux vous accompagner étape par étape pour faciliter l'acquisition et la gestion de votre logement. Contactez-moi ICI

 

Principes généraux :

Rappelons tout d'abord les caractéristiques de la location meublée.

Contrairement aux locations nues, les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Le statut du loueur en meublé professionnel ne concerne que les locaux d'habitation.

- S'il s'agit de bureaux ou de locaux professionnels, les revenus sont toujours imposés dans la catégorie des BIC mais la location est soumise à la TVA. Les déficits éventuels sont imputables sur les revenus industriels et commerciaux non professionnels et non plus sur le revenu global. Sauf s'il s'agit d'une activité exercée à titre professionnel. (voir l'article : Louez des bureaux équipés !)

Les conditions de la location meublée sont librement fixées par les parties : durée du bail, dépôt de garantie, montant du loyer, rémunération de l'intermédiaire, etc.. Contrairement aux locations nues où ces différents aspects sont strictement régis par la loi. Toutefois, les baux conclus depuis la loi de cohésion sociale de janvier 2005, la durée minimale du bail est fixée à 1 an.

- A l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures. Cependant, 3 mois avant son terme, le bailleur peut proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple.). Le bailleur qui ne souhaite pas renouveller le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais précisés par la loi : décision de reprendre ou de vendre le logement, ou motif légitime et sérieux notament l'inexécution par le locataire de ses obligations. Le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

Pour être considéré comme "meublé", un local d'habitation doit être pourvu de tout l'ameublement et équipement nécessaire. Faute de quoi, le locataire peut intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations nues.

 

Les conditions exigées :

Le Code Général des Impôts pose deux conditions pour accéder au statut du loueur en meublé professionnel :

  1. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23.000 € ou bien le loueur doit retirer de la location meublée plus de la moitié des revenus du foyer.
  2. Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Depuis le 01/01/2020, la loi de finances pour 2020 propose tout simplement la suppression de l’inscription au RCS comme critère de distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP). Il n'est donc plus nécessaire de s'inscrire au RCS pour devenir Loueur en meublé professionnel.

- En cas de location en cours d'année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis. Il est apprécié au niveau du foyer fiscal, ou au niveau de chaque associé quand la location est effectuée par l'intermédiaire d'une société de personnes.

- La limité de 50% compare le revenu net de la location (déduction faite des charges) à l'ensemble des revenus nets catégoriels du contribuables (y compris les revenus de la location et les revenus taxés à un taux proportionnel).

 

Les avantages fiscaux :

Ils sont importants et se situent à plusieurs niveaux.

  • Une diminution du revenu locatif imposable :

Le loueur en meublé professionnel pourra déduire plus de charges que le loueur classique en location nue. Ce qui aboutira à une diminution du revenu imposable.

L'ensemble des frais pourra être déduit à leur montant réel (dépenses d'entretien, grosses réparations, etc...)

Le loueur en meublé professionnel (LMP) pourra déduire les droits de mutations acquittés lors de l'achat, soit immédiatement, soit en les étalant sur les 5 premiers exercices.

Il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80 % du prix d'achat). 

Exemple :

M. Martin achète un appartement 500.000 €. Il déduira chaque année 12.000 € d'amortissement de ses revenus locatifs.

Sur le bénéfice final obtenu, déduction faite de toutes les charges, le LMP a droit a un abattement de 25 % s'il adhère à un centre de gestion agréé, comme n'importe quel commerçant. Cet abattement est plafonné à 915 €.

 

  • Une diminution du revenu global :

Les bailleurs classiques ne peuvent imputer le déficit foncier sur le revenu global qu'à hauteur de 10.700 €, à l'exception des intérêts d'emprunt. Le LMP, lui, peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d'emprunt.

 

  • Une exonération des plus-values :

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées d'impôts si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes TTC sont inférieures à 90.000 €.

- Attention : la vente d'un ou plusieurs biens peut faire chuter les recettes au-dessous du seuil de 90.000 €. Mieux vaut donc cesser son activité et liquider en même temps son patrimoine immobilier. Dans ce cas, le plancher de 90.000 € sera également exigé l'année précédant la cession.

Au-dessus de ce plafond de CA et jusqu'à 126.000 €, le contribuable peut bénéficier d'un allègement dégressif. 

Cas particulier des chambres d’hôtes et meublés de tourisme :

Pour ces activités, le seuil d’exonération des plus-values reste fixé à 250.000 € au lieu de 90.000 €. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250.000 € et 350.000 €.

Dans les autres cas, vous serez imposé :

  • Bien acquis il y a moins de 2 ans : imposé en plus-value à court terme, et donc taxable à l'impôt sur le revenu (comme les revenus tirés de la location).
  • Bien acquis il y a plus de 2 ans :
    • le gain réalisé est une plus-value à court terme à hauteur du montant des amortissements déduits des bénéfices ;
    • le surplus éventuel est une plus-value à long terme taxable à 30 % tous prélèvements sociaux inclus (12,8 % sur les plus-values de long terme + CSG 9,9 % + prélèvement social 4,5 % + CRDS 0,5 % + contribution additionnelle 0,3 % + prélèvement solidarité 2 %).

 

  • Des allègements de droits de succession :

Les héritiers d'un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d'entreprises.

- Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement. 

  • Pendant 5 ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux de 0,60 % comme pour les entreprises individuelles classiques.
  • Les droits seront acquittés ensuite en 20 versements, étalés sur 10 ans.

- Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d'acquisition de l'outil de travail.

- Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 50% de la valeur des biens sous plusieurs conditions :

  • Le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins 2 ans,
  • Les héritiers doivent conserver l'outil d'exploitation (en l'occurence les logements) pendant au moins 6 ans,
  • un ou moins des héritiers doit assurer l'exploitation pendant au moins 5 ans.

 

  • Les autres impôts et charges :

Comme le bailleur classique, le LMP devra naturellement payer la taxe foncière. Mais il devra aussi supporter d'autres charges.

La taxe professionnelle, due par tous les loueurs en meublé sauf s'il s'agit d'une résidence personnelle (résidence secondaire ou partie de la résidence principale).

Les charges sociales des commerçants, qui sont naturellement déductibles du bénéfice imposable.

 

Les inconvénients du statut :

Les avantages sont évidents sur le plan fiscal. Mais le statut de LMP comporte aussi certains inconvénients.

Il entraîne des formalités comptables et fiscales plus importantes que pour les bailleurs classiques.

Le poids de la taxe professionnelle et des charges sociales vient réduire la rentabilité de l'investissement.

A l'investissement initial, il faut ajouter le coût du mobilier et de l'équipement.

Le plancher de recettes est difficile à atteindre. Et surtout, le loueur risque de retomber sous ce seuil en cas de changement de locataire ou de vacance. Pour limiter ce risque, il faut donc investir des sommes importantes pour percevoir des loyers largement supérieurs à 23.000 €. D'autant plus que ce plancher pourrait être augmenté dans les années qui viennent.

 

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour investir en LMP pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

Le marché d'aujourd'hui regorge de nombreuses opportunités pour l'investisseur avisé. Je vous propose de vous accompagner dans votre planification financière. Mes formations vous présenteront des stratégies éprouvées qui peuvent vous aider à démarrer votre carrière d’investisseur prospère.

Envie d'être prospère ? Apprenez comment en rejoignant notre communauté d'investisseurs prospères ici.

Pour en savoir plus sur ce sujet : Cliquez-ici !

A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

JEREMY MATRAS


Ces articles peuvent vous intéresser

Comment apprendre à vos enfants à épargner ?

Comment apprendre à vos enfants à épargner ?...

Lire la suite

Quoi dire aux enfants au sujet de l'argent ?

Quoi dire aux enfants au sujet de l'argent ?...

Lire la suite

Baby Boomer ? Il n'est pas trop tard pour démarrer votre propre entreprise ??

Le chemin vers un avenir financier sécurisé Sur mon site Prosperite-investissement.com, je suis fermement convaincu que l’indépendance financière passe par la mu...

Lire la suite

Quelles stratégies utiliser avec les prêts immobiliers ?

Quelles stratégies utiliser avec les prêts immobiliers ? De la même manière qu'une maison parfaite fait face à toutes sortes de changements saisonniers, un pr&ecir...

Lire la suite

Pourquoi les actions peuvent être la bonne méthode d'investissement pour vous ?

Pourquoi les actions peuvent être la bonne méthode d'investissement pour vous ? Quand il s'agit de choisir le bon type de véhicule d'investissement pour vous, il est im...

Lire la suite

Comment choisir la meilleure méthode d'évaluation des actions ?

Comment choisir la meilleure méthode d'évaluation des actions ? Lors du choix de la méthode d'évaluation à utiliser pour évaluer une action ...

Lire la suite

Se lancer en tant qu'investisseur immobilier

Comment se lancer en tant qu'investisseur immobilier ? Un message à tous les investisseurs immobiliers qui commencent à peine. En tant que nouvel investisseur immobilier, vous d&eacu...

Lire la suite

Comment augmenter la valeur de votre propriété ?

Comment augmenter la valeur de votre propriété, votre maison, votre appartement ou de votre immeuble ? Décidez-vous quels projets sur votre liste de tâches de rénovat...

Lire la suite

Quelle est l'importance d'une approche d'investissement axée sur les objectifs ?

Quelle est l'importance d'une approche d'investissement axée sur les objectifs ? Quel est le but d'investir ? La réponse est évidente pour atteindre certains ...

Lire la suite

Nouvelle règle de l'argent : Préparez-vous pour les mauvais moments et vous ne connaîtrez que les bons moments !

Nouvelle règle de l'argent : Préparez-vous pour les mauvais moments et vous ne connaîtrez que les bons moments ! Plus que probablement, vous avez entendu l'histoire des tro...

Lire la suite

Pourquoi le "bon marché" ne deviendra jamais riche !

L'autre jour, une de mes amis m'a approché avec enthousiasme, disant : "j'ai trouvé la maison de mes rêves. c'est en forclusion et la banque me le vendra pour ...

Lire la suite