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Quelles sont les majorités en assemblée générale de copropriétaires ?

Quelles sont les majorités en assemblée générale de copropriétaires ?   

 

L'assemblée générale des copropriétaires permet d'approuver les comptes et de prendre les décisions relatives au bon fonctionnement de la copropriété. La loi prévoit trois majorités différentes et impose l'unanimité dans certains cas.

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Le copropriétaire qui prévoit de ne pas assister à l'assemblée peut déléguer son droit de vote à un mandataire, copropriétaire ou non, en lui donnant un pouvoir.

Attention, un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois mandats, en plus des ses voix, ou 5 % du total des voix, y compris les siennes.

 

La majorité simple :

La majorité de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est la majorité simple des copropriétaires présents, ou représentants par une personne qu'ils ont mandatée, et ayant pris part au vote à l'assemblée générale. Les abstentionnistes, c'est-à-dire ceux qui sont présents à l'assemblée, mais qui s'abstiennent de voter, ne sont pas pris en compte. La majorité simple est atteinte lorsque le nombre de votes "pour" est supérieur à celui des votes "contre". Elle s'applique quand la loi n'a pas prévu une majorité plus contraignante, souvent pour la gestion courante de l'immeuble.

Dans l'hypothèse où un des copropriétaires détiendrait plus de la moitié des voix, celles-ci sont réduites pour le vote à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés, afin d'éviter qu'il ait un contrôle absolu.

 

La majorité absolue :

La majorité de l'article 25 de la loi est la majorité absolue, c'est-à-dire la majorité des copropriétaires présents - y compris les abstentionnistes -, représentés ou absents. Si la décision nécessitant la majorité absolue n'a pas recueilli assez de voix, trois cas de figure se présentent : 

  1. Si les copropriétaires ont voté contre la décision avec plus de la moitié des voix, celle-ci est définitivement rejetée ;
  2. Si la décision a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, un second vote peut avoir lieu lors de la même assemblée à la majorité simple de l'article 24 ;
  3. Si la décision a recueilli moins de 1/3 des voix de tous les copropriétaires, une deuxième assemblée peut être convoquée pour voter à la majorité simple de l'article 24. La majorité absolue concerne principalement la désignation du syndic et la réalisation de travaux obligatoires (mise aux normes des ascenceurs, désamiantage, ravalement imposé par l'Administration, etc.).

Dans l'hypothèse où un des copropriétaires détiendrait plus de la moitié des voix de la copropriété, elles sont réduites pour le vote à la somme des voix de tous les autres copropriétaires, présents, représentés ou absents.

 

La majorité double :

La majorité de l'article 26 de la loi est une majorité double : celle de tous les copropriétaires présents - y compris les abstentionnistes -, représentés ou absents, représentant au moins les 2/3 des voix. Elle n'est acquise que si plus de la moitié des copropriétaires a voté. Cette majorité est requise pour les décisions les plus importantes. Elle concerne surtout les travaux d'amélioration de la copropriété (pose d'un ascenceur...) ou la décision de vendre une partie commune (loge du gardien, portion de couloir à un copropriétaire).

Dans l'hypothèse où un des copropriétaires détiendrait plus de la moitié des voix, elles sont réduites pour le vote à la somme des voix des autres copropriétaires, présents, représentés ou absents.

 

L'unanimité :

L'unanimité est celle de l'ensemble des copropriétaires et non pas seulement de ceux qui sont présents ou représentés. Elle ne peut donc être atteinte si un seul des copropriétaires est absent lors de l'assemblée. Elle est généralement exigée pour les décisions qui ont des conséquences graves sur les droits privatifs des copropriétaires, comme l'interdiction de louer librement leur bien : pour celles visant à supprimer un équipement commun (ascenceur, chauffage collectif, boîtes aux lettres, etc..), ou portant atteinte à la destination de l'immeuble (vente des espaces verts, suppression du poste de gardien, etc..). Elle est exigée pour modifier la répartition des charges de copropriété, sauf si cela est rendu nécessaire à la suite de travaux (installation d'un ascenceur, par exemple) : dans ce cas, elle est effectuée selon la même majorité que les travaux qui l'ont induite.

 

Majorité de l'article 24

(ou majorité simple)

Majorité de l'article 25

(majorité absolue)

Majorité de l'article 26

(majorité double)

Unanimité

  • Election du président de l'assemblée et des scrutateurs.
  • Approbation des comptes de la copropriété pour l'année écoulée.
  • Vote du budget prévisionnel.
  • Exécution de travaux d'entretien afin de maintenir l'immeuble et ses équipements en bon état (cage d'escalier, espaces verts, maintenance de l'ascenceur...).
  • Remplacement d'un équipement en raison de son usure ou de sa vétusté (électricité de la cage d'escalier...).
  • Election ou révocation du syndic de copropriété. 
  • Travaux d'installation d'un interphone, digicode, pose de compteurs individuels d'eau froide, mise en conformité des ascenceurs, ravalement imposé par l'Administration...
  • Modification de l'installation électrique.
  • Autorisation donnée à un propriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties  communes.
  • Exécution de travaux de transformation ou d'amélioration (ascenceur, boîtes aux lettres...).
  • Décision accordant des droits privatifs sur une partie commune.
  • Modification du règlement de copropriété sur l'usage des parties communes.
  • Modalités d'ouverture des portes d'accès.
  • Modification de la répartiition des charges de copropriété non motivée par des travaux préalables.
  • Suppression du poste de gardien ou d'équipement commun.
  • Interdiction de louer librement les parties privatives.

 

Le syndic dispose de 2 mois à compter de l'assemblée générale pour adresser une copie du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires. Et ces derniers disposent à leur tour de 2 mois s'ils souhaitent contester une résolution, au moyen d'une assignation en justice par acte d'huissier. 

Un procès-verbal abrégé des résolutions concernant l'entretien de l'immeuble et les travaux doit être affiché dans les parties communes à l'intention des locataires.

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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