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Quelles sont les plus-values immobilières exonérées ?

Quelles sont les plus-values immobilières exonérées ?   

 

Les plus-values immobilières sont exonérées dans un certain nombre de cas, liés soit à la nature du bien, soit à la qualité du vendeur.

C'est pourquoi, il est important de connaître les conditions d'exonération, afin d'optimiser vos achats ou ventes immobiliers, que ce soit un terrain, une maison, un appartement ou un immeuble. 

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Tout d'abord, la cession d'un bien possédés depuis plus de 30 ans est exonérée par le jeu mécanique de l'abattement annuel de 5 % au-delà de la cinquième année.

Lors du calcul de la plus-value, il est appliqué un abattement pour durée de détention. Ses modalités de calcul diffèrent selon la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2% à compter du 1er janvier 2018) ;

Au titre de l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s'établit comme suit :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

 

La cession de résidence principale est exonérée d'impôt sur les plus-values.

Le logement doit être la résidence habituelle du propriétaire au moment de la vente. L'occupation doit en principe avoir duré au moins 5 ans, de façon continue ou discontinue. Sauf si la cession est exigée par des des raisons d'ordre familial ou professionnel.

Cette condition de durée est très rarement exigée par l'administration, sauf abus manifeste (vente spéculative, etc..). Une tolérance d'inocupation de quelques mois est tolérée, le temps de procéder à la vente. Au-delà d'un an, il faut pouvoir justifier de circonstances particulières.

L'exonération s'applique aussi aux dépendances et annexes vendues en même temps, même à un autre acheteur.

Quand l'immeuble est possédé par une SCI, l'administration n'admettait cette exonération que lorsque la société était transparente et avait pour objet exclusif l'attribution du logement à ses associés. Un arrêt du Conseil d'Etat accorde toutefois cette exonération aux associés d'une société de personnes non transparente, l'exonération ne pouvant concerner que l'associé à qui les statuts accordent officiellement l'attribution gratuite du logement. Naturellement, cette exonération est calculée en fonction de la participation de l'intéressé et de la valeur de la résidence principale par rapport au patrimoine immobilier global (CE, 8/7/98). L'administration s'est finalement rangée à cette décision. (BO 8 MI / 00). 

 

La première cession d'un logement par les personnes non propriétaires de leur résidence principale est en principe exonérée d'impôt sur les plus-values. Deux conditions sont exigées.

  • Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
  • Vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.

Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

  • Le logement doit avoir été acquis ou achevé depuis au moins 5 ans. Aucune condition n'est exigée quant à la nature du logement (résidence secondaire, logement locatif, etc..)
  • La vente ne doit pas intervenir moins de 2 ans après celle de la résidence principale. Ces délais ne sont pas exigés en cas d'évènement personnel ou familial. A savoir :
    • Changement dans la situation de la famille résultant de l'augmentation du nombre d'enfants à charge, du divorce ou de la séparation de corps, du décès du contribuable ou d'un époux soumis à une imposition commune.
    • Survenance d'une invalidité affectant le contribuable ou l'un des époux soumis à une imposition commune ou un enfant à charge et correspondant au classement dans la seconde ou la troisième des catégories d'invalidité prévues à l'article L.341-4 du code de la sécurité sociale ou ouvrant droit à la carte d'invalidité prévue à l'article 173 du code de la famille et de l'aide sociale.
    • Changement de résidence principale justifié par le changement du lieu d'activité professionnelle ou le rapprochement du contribuable ou l'un des époux soumis à une imposition commune du lieu de cette activité.
    • Changement dans la situation professionnelle du contribuable ou de son conjoint suite à une cessation forcée d'activité.
    • Départ à la retraite du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition commune. Bénéficient de la mesure les personnes qui ont cessé toute activité professionnelle après avoir atteint l'âge auquel correspond la prise d'effet de la pension de vieillesse de leur régime de sécurité sociale.
  • La cession peut avoir lieu après l'acquisition de la résidence principale si le contribuable prouve que la mise en vente du logement était antérieure à cet achat.
  • L'usufruitier ou le nue-propriétaire est assimilé à un propriétaire.
  • L'administration tient compte de toutes les cessions précédentes, y compris celles qui ont bénéficié d'une exonération.
  • Un contribuable qui prévoit de vendre plusieurs logements a donc intérêt à vendre en premier celui qui peut éventuellement bénéficier de cette exonération. Et si plusieurs logements sont dans ce cas, il a intérêt à céder en premier celui dont la plus-value imposable est la plus importante.

 

La plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15.000 € est totalement exonérée.

Ce plafond de 15.000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession. Ainsi, si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si chaque cession est inférieure à 15.000 €.

Cas particulier : vente en indivision.
Le seuil de 15.000 € est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.
Vous n'êtes donc pas taxé si la vente de votre quote-part est inférieure à 15.000 €, même si le prix de cession global est supérieur à ce seuil.

Cas particulier : vente de la nue-propriété ou d'un usufruit.
La pleine propriété d'un bien se compose de deux droits réels : la nue propriété et l'usufruit.
Pour apprécier le seuil de 15.000 €, il faut tenir compte de la valeur en pleine propriété du bien. 
Ainsi, lors de la vente de la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien, vous devez ajuster le prix de cession afin de déterminer une valeur en pleine propriété. Ce calcul est établi en fonction du barème légal en vigueur, selon l'âge de l'usufruitier (barème légal à l'article 669 du Code Général des Impôts).

 

La plus-value réalisée lors de la cession au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans est totalement exonérée.

 

Les personnes non résidentes qui sont ressortissantes d'un Etat de l’Espace économique européen, ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, peuvent bénéficier soit d'une exonération totale, soit d'une exonération partielle d'impôt sur la plus-value, lorsqu'ils vendent leur logement situé en France.

  • la vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France ;
  • le logement ne doit pas avoir été mis en location ni prêté entre ce transfert de votre domicile fiscal et la vente.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour acheter un bien immobilier en viager pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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