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Quels sont les droits et obligations du propriétaire et du locataire ?

Quels sont les droits et obligations du propriétaire et du locataire ?   

 

Des obligations s'imposent au propriétaire bailleur et au locataire pendant toute la durée du bail. Elles sont indentiques pour les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale.

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Les obligations du locataire :

Le locataire paie le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. Il entretient le logement et y réalise les réparations locatives qui relèvent de sa responsabilité.

Il utilise son logement paisiblement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (habitation ou mixte), ainsi que le règlement de copropriété.

Il souscrit une assurance contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion, vol...) et le bailleur peut lui demander, chaque année, un justificatif de cette souscription. Une clause peut prévoir la résiliation du bail en cas d'absence d'assurance. Le bailleur peut également la souscrire pour le compte du locataire, après une mise en demeure.

Le locataire est responsable des dégradations et pertes intervenues dans le logement sauf si elles sont dues à la force majeure, à une faute du bailleur ou du fait d'une personne que le locataire n'a pas introduite chez lui.

Il est interdit de transformer le logement, ou les équipements, sans accord écrit du bailleur. Dans le cas contraire, au moment du départ, celui-ci peut conserver le bénéfice des transformations sans indemniser le locataire ou exiger la remise en état initial des lieux. S'il s'agit d'adapter le logement à un handicap ou à une perte d'autonomie, l'absence de réponse du bailleur 4 mois après la demande écrite du locataire vaudra acceptation et le locataire pourra réaliser les travaux.

Le locataire ne peux pas s'opposer aux travaux de réparation ou d'entretien du logement, d'amélioration des parties communes ou de la performance énergétique qui nécessitent une intervention dans le logement. Il peut demander au bailleur une diminution du loyer, si ces travaux durent plus de 21 jours et la résiliation du bail, s'ils rendent le logement inhabitable.

Le locataire ne peut ni céder le bail, ni sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur.

En cas de mise en vente du logement et lorsque le locataire a reçu un congé conforme du bailleur, il ne peut pas empêcher les visites du logement dès lors qu'il en a été informé au préalable. En revanche, il ne peut être obligé d'accepter les visites durant les jours fériés ou plus de 2 heures par jour ouvrable.

 

 

Les obligations du bailleur :

Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent qui respecte la sécurité physique et la santé des locataires et comporte certains équipements essentiels (voir paragraphe suivant).

Le logement doit également répondre à un critère de performance énergétique minimale, être en bon état d'usage et de réparation avec des équipements qui fonctionnent et être bien entretenu.

Le bailleur assure au locataire un usage paisible du logement et lui transmet gratuitement, à sa demande, les quittances de loyer et de charges. Il justifie les charges dues.

Il ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation du logement.

Si la réalisation de travaux d'entretien ou de réparation nécessite une intervention dans le logement, le bailleur doit au préalable en informer le locataire de leur nature et de leurs modalités de réalisation par courrier recommandé avec avis de réception.

Le bailleur ne doit pas entrer dans le logement du locataire sans son accord, même s'il a conservé un jeu de clés.

 

Les caractéristiques d'un logement décent garantissent :

- La sécurité physique et la santé des locataires (murs et toiture en bon état, garde-corps aux fenêtres et aux escaliers, peintures sans plomb, installation électrique et gaz aux normes de sécurité et en bon état ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude, fenêtres et ventilation permettant un renouvellement de l'air et un éclairage naturel suffisant...) Le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ;

- La présence d'équipements et de confort (chauffage, cuisine ou coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier alimenté en eau potable et pourvu d'une évacuation efficace, installation sanitaire intérieure dont un WC séparé de la cuisine et le pièce où sont pris les repas et une baignoire ou une douche, réseau électrique permettant l'éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants...).

- Une taille suffisante du logement disposant d'au moins une pièce principale ayant soir une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Un règlement sanitaire départemental peut prévoir des règles plus contraignantes. 

A noter que dans les départements d'outre-mer, il peut-être tenu compte des conditions climatiques spécifiques pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau. Par ailleurs, l'installation de chauffage et l'alimentation en eau chaude relèvent des dispositions particulières.

 

 

Le logement  non décent :

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander, à tout moment, sa mise en conformité sans remettre en caus la validité du bail en cours.

A défaut d'accord ou de réponse du bailleur dans le délai de 2 mois, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ; le locataire peut également recourir à la justice pour obliger le bailleur à faire réaliser les travaux.

La non-décence d'un logement peut aussi conduire à la consignation des aides au logement jusqu'à la réalisation des travaux.

 

 

Le recours en cas de litige :

En cas de litige, le locataire comme le bailleur peuvent saisir le conciliateur de justice ou la Commission départementale de conciliation (CDC).

Saisie gratuitement, la CDC a pour rôle de trouver un accord entre le propriétaire et le locataire. En cas d'échec de la conciliation, le juge du tribunal d'instance peut être saisi.

Des procédures simplifiées sont possibles. Le juge pourra obliger l'une des parties à exécuter son obligation, résilier le contrat en cas de manquement grave et, le cas échéant, condamner au paiement de dommages et intérêts.

Dans certains cas, un mandat peut être donné à une association pour agir en justice.

 

 

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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