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Transmettre un immeuble à moindre coût fiscal

Transmettre un immeuble à moindre coût fiscal   

 

En cas de transmission d'un immeuble, les droits de donation ou de succession peuvent être importants. Mais il existe plusieurs techniques pour limiter la facture fiscale. Ce que vous devez savoir.

Le problème se pose notamment en présence d'un patrimoine important. Trop souvent, les héritiers sont contraints de vendre, dans de mauvaises conditions, tout ou partie des biens pour payer les droits.

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Une succession non préparée :

Père de 2 enfants, M. Dupont, âgé de 69 ans, possède un patrimoine immobilier : 1 appartement à Paris, estimé à 600.000 € et 1 résidence secondaire, évaluée à 300.000 €. En cas de décès, les droits à payer seront conséquents :

Part d'un enfant :               450.000 €

Abattement :                      100.000 €

Montant taxable :               350.000 €

Montant des droits :           68.194 €

Le montant global des droits de succession payés par les deux enfants atteindra donc 136.388 €. 

Le redressement pour insuffisance de prix ne doit pas être confondu avec le redressement pour dissimulation de prix. Dans ce dernier cas, la transmission porte sur la valeur vénale réelle mais une partie du prix est dissimulée, par exemple par des versements en espèces. Outre une sanction pénale, les protagonistes risquent alors une amende égale à 50 % de la partie du prix dissimulé.

 

La réserve d'usufruit :

Un bon moyen de réduire encore la note consiste à ne transmettre que la nue-propriété. Evaluée selon le barème légal de l'Administration, celle-ci vaut 50 % de la pleine propriété, soit 450.000 € dans l'exemple précédent. A savoir :

Part d'un enfant :               225.000 €

Abattement :                      100.000 €

Montant taxable :               125.000 €

Montant des droits :           21.813 €

Montant des droits payés par les 2 enfants : 43.626 €

Soit une économie fiscale de près de 68 % par rapport à la succession pure et simple. Et au décès de l'usufruitier, les enfants récupéreront cette pleine propriété sans droits à payer.

 

La décote de la SCI :

Encore plus prévoyant, M. Dupont a constitué une société civile immobilière en apportant les 2 immeubles qu'il possède. En échange de cet apport, il se retrouve donc propriétaire non plus d'immeubles mais de parts sociales. Nous pouvons admettre schématiquement qu'il détient 100 % des parts. Dans la pratique, il peut associer ses enfants à titre symbolique.

Théoriquement, la valeur des parts de SCI est strictement égale à celle des immeubles. Mais dans la pratique, les parts sont moins liquides. L'Administration admet donc une légère décote par rapport à la valeur vénale des biens concernés, par exemple 10 %. Les droits de donation ne porteront donc que sur 810.000 € et non plus sur 900.000 €.

Si la donation porte sur la nue-propriété des parts, comme dans l'exemple précédent, le calcul est donc le suivant :

Nue propriété des parts d'un enfant :               202.500 €

Abattement :                                                     100.000 €

Montant taxable :                                              102.500 €

Montant des droits :                                            17.313 €

Montant des droits payés par les 2 enfants : 34.626 €

Soit une économie fiscale de près de 75 % par rapport à la succession pure et simple. Et au décès de l'usufruitier, les enfants récupéreront cette pleine propriété sans droits à payer.

 

L'usufruit économique :

Le schéma peut être encore plus efficace. En effet, le barème administratif, dont l'usage est obligatoire en matière de donation ou de succession, est défavorable car il sous-estime la valeur de l'usufruit.

Exemple : l'usufruit conservé par M. Dupont est évalué à 360.000 €. Alors qu'à 69 ans, il peut encore espérer vivre plus qu'une dizaine d'années. Si nous estimons le rendement locatif de ce type de biens à environ 6 %, M. Dupont pourrait en tirer 54.000 € par an. C'est la valeur "économique" de l'usufruit, supérieure à sa valeur fisale.

M. Dupont pourrait donc constituer une SCI non pas en apportant la pleine propriété des biens mais seulement la nue-propriété. Comme il ne s'agit pas d'une donation ou d'une succession mais d'un apport à titre onéreux. (M. Dupont reçoit des parts sociales en échange), l'usage du barème administratif n'est pas obligatoire. Nous pouvons donc estimer l'usufruit à sa valeur économique, en fonction du rendement du bien et de l'espérance de vie de M. Dupont.

Ce calcul, relativement complexe, exige l'intervention d'un professionnel, notaire par exemple ou contactez-moi wink

Dans cet exemple, l'usufruit économique peut être évalué à 505.000 € puisque M. Dupont a, d'après les tables de l'Insee, une espérance de vie de 10,7 ans. Les parts de SCI, qui possède la nue-propriété du bien, vaudront donc 395.000 €, moins les 10 % de décote, soit 355.500 €. Ce qui réduit d'autant le montant de l'impôt final à payer pour les enfants....

Cette dernière technique (apport d'un immeuble en nue-propriété puis transmission des parts) doit être utilisée avec précaution. Le Comité consultatif sur les abus de droit a en effet récemment condamné cette pratique. Mais il est vrai que les contribuables en question avaient  réalisé l'ensemble des opérations le même jour. Cette précipitation montre bien que l'opération n'avait qu'un objectif fiscal. En revanche, si les différentes étapes sont étalées dans le temps, le contribuable pourra démontrer qu'il s'agit également pour lui de préparer tranquillement la répartition de ses biens entre ses enfants. Et donc que l'objectif n'est pas exclusivement fiscal.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes souhaitant transmettre un immeuble pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

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JEREMY MATRAS

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