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Vendre son bien immobilier, vite et bien !

Vendre son bien immobilier, vite et bien !  

Que vous preniez seul les choses en main ou que vous fassiez appel à un professionnel, la vente d'un bien immobilier demande une préparation rigoureuse. Revue de détails en cinq étapes.

Déterminer le juste prix :

Quelle que soit la conjoncture, le nombre des transactions ne descend pas en dessous du seuil des 450.000 par an !

Des acquéreurs potentiels, il n'en manque donc pas ! Reste à les attirer en fixant un prix de vente conforme au marché. Or tous les vendeurs voient leur propre logement avec les yeux du coeur, sans prendre conscience de ses défauts, et ont tendance à surestimer sa valeur.

Vous pouvez évaluer votre logement en utilisant les sites comme : https://www.lacoteimmo.com/   ou   https://www.meilleursagents.com/estimation-immobiliere  et consulter les prix de vente moyens enregistrés par les notaires : https://barometre.immobilier.notaires.fr. Ces outils vous donneront la valeur approximative de votre bien.

L'avis des spécialistes du marché local (agences immobilières, experts, notaires) se révèle indispensable pour affiner le prix de mise en vente. Car chaque logement possède ses propres caractéristiques, a fortiori s'il est atypique. De plus, ces professionnels portent sur le logement un regard averti et dépourvu de valeur affective. Consultez trois professionnels, interrogez-les sur leurs méthodes d'évaluation, et croisez leurs données. Une mise en garde : ne surestimez pas votre bien !

Prêtez attention aux premières visites pour réajuster le prix : si les clients sérieux tournent les talons, c'est qu'il est trop élevé. Revoyez-le à la baisse !

 

Etablir les diagnostics :

Comme les tarifs sont libres, faites jouer la concurrence en comparant les devis de trois diagnostiqueurs. Renseignez-vous sur la durée de leur intervention, ce qui vous permettra de calculer et, donc, de comparer leur tarif horaire. Demandez-leur aussi de vous envoyer leurs certificats de compétences et leur attestation d'assurance de responsabilité professionnelle. Coût à prévoir : de 250 € à 400 € en fonction de la surface du bien et du nombre de diagnostics requis. Pour réduire les dépenses, mieux vaut choisir un professionnel habilité à réaliser tous les diagnostics.

Le vendeur est tenu de communiquer à l'acheteur jusqu'à 10 diagnostics. Faîtes-les réaliser dès la mise en vente du logement pour les présenter aux visiteurs :

  • Le diagnostic loi Carrez  
  • Le diagnostic performance énergétique du bâtiment  
  • Le diagnostic amiante  
  • Le diagnostic plomb 
  • Le diagnostic termites  
  • Le certificat d’état des risques naturels  
  • Le diagnostic gaz  
  • Le diagnostic électrique  
  • Le diagnostic pour assainissement non collectif  
  • L’information sur les mérules. 

Si l'agent immobilier vous offre cette prestation, veillez à ce qu'il établisse deux factures distinctes, l'une pour le mandat de vente, l'autre pour les diagnostics indiquant leur gratuité, afin d'éviter ultérieurement un éventuel litige.

Le jour J, vérifiez que le diagnostiqueur qui vient chez vous est celui dont vous avez les certificats.

 

Mettre son bien en vente :

Etes-vous prêt à consacrer du temps à la rédaction de l'annonce, aux visites et à la vérification de la solvabilité de l'acheteur ?

Si oui, vous pouvez alors commercialiser votre bien vous-même via les annonces de la presse locale ou sur des sites, gratuitement (https://www.leboncoin.fr/) ou moyennant finances (https://www.pap.fr/)

Si vous optez pour le mandat simple, votre logement peut être mis en vente dans plusieurs agences et vous pouvez aussi le vendre en direct. Si vous choisissez le mandat exclusif, vous confiez la vente à une seule agence pendant une durée limitée à trois mois. Dans ce cas, choisissez un professionnel réputé, prêt à s'investir en temps et financièrement dans la recherche d'un acheteur. Coût des honoraires de l'agence : environ 6% du montant de la vente en moyenne dans une agence traditionnelle, 3 % dans une agence présente uniquement sur internet.

Pour votre annonce, sélectionner des photos d'une bonne définition qui mettent en avant la qualité principale du bien (un salon lumineux par exemple).

 

Rafraîchir son logement :

Les pièces encombrées de meubles et de bibelots empêchent l'acheteur potentiel de se projeter dans les lieux, a fortiori si vos goûts pour la décoration ne lui plaisent pas du tout ! Veillez à désencombrer votre logement, à supprimer les petits défauts et à le nettoyer afin qu'il plaise au plus grand nombre de postulants.

Si votre bien est ancien et en mauvais état, vous pouvez faire appel aux spécialistes du "home staging" (mise en scène du logement). Leurs missions consistent à réaliser un état des lieux, retirer le surplus de mobilier, rafraîchir le logis, y réaliser parfois des travaux, et le réaménager afin d'accélérer la vente et rendre le prix non négociable. Le coût varie de 0,5 à 4 % de la valeur du logement. Ce qui peut être un investissement parfois judicieux.

Dépersonnalisez votre logement en retirant les photos de famille, par exemple, et videz vos placards. Vous donnerez ainsi une meilleure vision des lieux au futur acquéreur. Et préparerez, par la même occasion, votre déménagement !

 

Organiser les visites :

Efforcez-vous d'être accueillant et transparant ! Si le logement comporte une servitude (une canalisation du voisin qui traverse votre jardin, par exemple) ou  un mur fissuré, dites-le ! Vos vitres sont encore en simple vitrage, les combles ne sont pas isolés ? Montrez au visiteur des devis chiffrant le montant des travaux à prévoir.

Soyez le plus discret possible lors des visites avec le professionnel. Evitez de donner des détails inquiétants pour l'acquéreur potentiel ("après 18h, le quartier est plutôt vide"). Et d'insister sur des éléments insignifiants (placard à balais...) qui l'empêchent de se faire tranquillement une idée des lieux.

Présentez toutes vos factures (travaux de maintenance, charges, impôts locaux...) afin de rassurer l'éventuel acheteur.

 

Il ne fait aucun doute que le marché actuel est rempli de nombreuses opportunités pour l'investisseur avisé. Mes formations vous présenteront des stratégies éprouvées qui peuvent vous aider à démarrer votre carrière d’investisseur prospère.

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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