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Louez des bureaux équipés !

Louez des bureaux équipés !   

 

La location d'un local professionnel équipé est imposée dans la catégorie des BIC. D'où une piste fiscale intéressante à explorer... Exemple pratique.

En matière d'investissement immobilier, le choix est finalement assez large. La solution la plus courante et la plus simple est l'acquisition de logements. Mais l'on peut aussi investir dans les parkings, les locations saisonnières, les terres agricoles, et naturellement, dans les locaux commerciaux.

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Les atouts des locaux commerciaux :

Par rapport aux logements, les locaux commerciaux présentent un avantage important : le rendement locatif brut dépasse les 10%/12%, loin devant les 5%/8% que peut espérer une location de logements nus. En revanche, le locataire possède la "propriété commerciale" et peut pratiquement rester dans les lieux autant qu'il le souhaite. Cette rigidité du bail est un inconvénient incontestable. Sauf si le locataire et le propriétaire ne font qu'un.

Et cette situation se rencontre en fait fréquemment quand le local d'activité est acheté par l'entrepreneur individuel, le professionnel ou la société. Compte tenu de l'état actuel du marché immobilier et des faibles niveaux des taux d'intérêt, acheter son local d'activité constitue certainement une bonne opportunité. Reste à savoir quelle solution choisir sur le plan fiscal.

 

L'achat par la SCI :

C'est la solution classique. On crée une société civile immobilière, éventuellement avec ses enfants ou ses associés, pour acheter le local d'activité, qui est ensuite loué nu à la société d'exploitation, à l'entreprise individuelle ou professionnel libéral. La fiscalité est strictement identique à celle d'un achat en direct.

La location sera soumise au régime des revenus fonciers et le résultat sera réparti entre les associés en fonction de leur quote-part, avec possibilité d'imputation du déficit sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10.700 € (hors intérêts d'emprunt). Et l'éventuelle plus-value ultérieure sera soumise au régime des plus-values immobilières privées.

 

La location de locaux équipés :

Cette solution, méconnue, est un peu plus complexe à mettre en oeuvre mais beaucoup plus efficace sur le plan fiscal. En effet, comme la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l'activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. En d'autres termes, le bailleur de locaux d'exploitation loués équipés est assimilé à un commerçant. Il est donc dans la même situation que le loueur en meublé professionnel, à cette différence que ce dernier doit réaliser plus de 23.000 € TTC de recettes annuelles pour bénéficier de ce statut.

Exemple :

M. Martin souhaite créer un commerce et acquérir le local d'exploitation au prix de 200.000 €, achat auquel il faut ajouter 15.000 € de travaux d'amélioration et autant de matériel.

Le raisonnement reste valable s'il exerce une profession libérale ou s'il est entrepreneur individuel.

 

Avec un ou plusieurs associés, il crée une société en nom collectif (SNC) dont il prend la gérance. Caractéristique de cette SNC : le résultat est imposé entre les mains des associés, qui sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes.

- Cette responsabilité ne doit pas effrayer puiqu'elle est globalement identique à celle qui lie les associés d'une SCI.

Les associés d'une SNC ayant le statut de commerçant, l'opération est délicate pour les professions libérales réglementées. Mais elle peut alors être réalisée par l'épouse de M. Martin ou celui-ci peut créer une EURL qui possédera ses parts. 

 

La SNC achèle le bien, réalise les travaux d'amélioration et installe le matériel avant de louer l'ensemble, ainsi tout équipé, à la société d'exploitation, l'entreprise individuelle ou la profession libérale.

- Cette location étant soumise à la TVA, le bailleur peut donc récupérer la taxe payée sur les équipements, les travaux et éventuellement sur l'achat s'il s'agit d'une construction ou d'un bien neuf. Inconvénient : cette opération n'est donc pas indiquée si le locataire n'est pas lui-même soumis à la TVA (médecins, etc..).

 

La SNC déterminera ensuite son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui présente plusieurs "boni fiscaux".

  1. La SNC pourra déduire la totalité des frais de mutation sur le premier exercice (ou les étaler sur 5 ans).
  2. Elle pourra amortir chaque année le prix du local, hors terrain. Celui-ci représentant environ 20% du prix et le taux d'amortissement étant d'environ 5%, le résultat imposable sera diminué chaque année de 8.000 € environ.
  3. La SNC pourra déduire la totalité des intérêts. Alors que dans le régime des revenus fonciers, la part des intérêts qui concourent à la réalisation du déficit est reportable sur les dix exercices suivants.
  4. Et surtout, en cas de déficit, l'intégralité de la quote-part des associés est imputable sur leur revenu global sans plafond.

- L'imputation du déficit industriel et commercial exige que l'activité soit exercée à titre professionnel. Ce qui est le cas si M. Martin gère réellement la SNC.
 

En terme de plus-values, la SNC peut présenter un inconvénient : les amortissements pratiqués sur le bien sont en effet rajoutés au bénéfice imposable de l'année de cession. Mais cet inconvénient doit être relativisé. Pour plusieurs raisons.

  1. Un immeuble professionnel ne prend pas forcément de la valeur et la plus-value peut être relativement minime au regard des avantages fiscaux en matière de déduction de charges. Et en cas de moins-value, celle-ci peut venir réduire le résultat professionnel alors que la moins-value immobilière privée est fiscalement "perdue".
  2. La réintégration des amortissements ne fait que compenser les économies d'impôt engendrées auparavant par ces mêmes amortissements.
  3. Enfin et surtout, pour les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu, la plus-value est exonérée si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans et si le chiffre d'affaires est inférieur au double des limites du régime "micro-entreprises", la location équipée étant assimilée à une prestation de services.

 

Inconvénient : les associés de la SNC devront payer des charges sociales puisqu'ils ont le statut de commerçants. Négligeables en période déficitaire, ces charges atteignent environ 45% du bénéfice mais sont elles-mêmes déductibles du bénéfice imposable, ce qui réduit d'autant leur poids réel. Sans oublier que l'adhésion à un centre de gestion agréé permet de bénéficier de l'abattement de 20 % sur le bénéfice accordé aux non-salariés.

 

Quels conseils donneriez-vous aux personnes intéressées pour investir dans des bureaux équipés pour la 1ère fois ? Faites-nous part de vos réflexions en laissant un commentaire !

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A propos de l'auteur

JEREMY MATRAS

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